Cómo Comprar Bienes Raíces en Panamá Siendo Ciudadano Estadounidense 2026

Comprar un apartamento o una casa en Panamá como ciudadano estadounidense es un proceso de siete pasos, que toma normalmente entre 30 y 90 días una vez abierta la cuenta bancaria local, con costos de cierre de 4% a 6% sobre el precio. Por ley, los extranjeros tienen los mismos derechos que los panameños sobre bienes raíces urbanos: no existen zonas restringidas para residencia.

Paso 1: Contrate un Abogado Idóneo Panameño

La Ley 6 de 2010 regula el corretaje inmobiliario y exige licencia ACOBIR para los corredores. El abogado, por su parte, debe estar inscrito en el Colegio Nacional de Abogados. Debe ser independiente del vendedor: el conflicto de interés es la causa #1 de problemas para compradores extranjeros. Honorarios típicos: 1% a 2% del precio.

Paso 2: Abra una Cuenta Bancaria Panameña

KYC estándar: pasaporte vigente, carta de referencia bancaria de su banco en EE.UU., comprobantes de origen de fondos (declaración IRS, ventas de activos, etc.) y descripción de la actividad económica. El proceso toma típicamente 30 a 60 días. La cuenta es necesaria para el pago del cierre y, si planea alquilar, para recibir rentas.

Paso 3: Búsqueda y Verificación de la Propiedad

Utilice la base verificada de PanamaProp (532 edificios) y un broker local con licencia ACOBIR. Visite en persona o, si compra remoto, exija recorrido en video más visita del abogado. Para validar el precio frente al mercado, use PanamaEstimate y compare contra la zona — por ejemplo Punta Pacífica o Costa del Este.

Paso 4: Promesa de Compraventa

Es el contrato preliminar que fija precio, plazos y penalidades. Estándar:

• 10% de arras depositadas en cuenta de plica del abogado (NO en la cuenta del vendedor).
• Ventana de 30 a 90 días para due diligence y firma de escritura.
• Cláusulas de incumplimiento: usualmente pérdida de las arras si el comprador desiste sin causa, o devolución doble si el vendedor incumple.

Paso 5: Due Diligence en el Registro Público

Su abogado revisa en registropublico.gob.pa:

• Título limpio sin gravámenes ni hipotecas no canceladas.
• Paz y salvo de inmueble (Ley 66 de 2017).
• Paz y salvo de PH (cuotas de mantenimiento, Decreto 31 de 2010).
• Plano aprobado por MUPA y cédula de finca consistente con el inmueble físico.

Saltar este paso es uno de los errores más costosos que cometen los compradores extranjeros.

Paso 6: Firma de la Escritura ante Notario Panameño

La escritura debe firmarse ante notario panameño (un notario estadounidense no tiene fe pública en Panamá). Si compra remoto, otorgue un poder consular en el Consulado de Panamá en EE.UU. para que su abogado firme en su nombre. Honorarios notariales típicos: 0.5% a 1% del precio.

Paso 7: Inscripción en el Registro Público

La inscripción tarda 1 a 3 semanas y formaliza la transferencia de propiedad frente a terceros. Sin inscripción, la escritura no es oponible a terceros — un riesgo crítico de no completar este paso.

Desglose de Costos de Cierre (4% a 6% Total)

• ITBI 2% (Impuesto Transferencia, Código Fiscal): se calcula sobre el mayor entre precio pactado y valor catastral.
• Notaría: 0.5% a 1%.
• Registro Público: US$100 a US$500.
• Abogado independiente: 1% a 2%.
• Traducciones y apostilla de documentos estadounidenses cuando aplica.

Para una propiedad de US$300,000, los costos suelen ubicarse entre US$12,000 y US$18,000.

Cumplimiento IRS para Ciudadanos Estadounidenses

El inmueble en sí no se reporta directamente al IRS. Pero usted debe cumplir:

• Formulario 1040 sobre ingresos mundiales.
• FBAR (FinCEN 114) si el saldo agregado de cuentas extranjeras supera US$10,000 en cualquier momento.
• Formulario 8938 si los activos financieros extranjeros exceden US$50,000 (soltero) o US$100,000 (casado conjunto).
• Renta del alquiler es ingreso gravable en EE.UU.; aplica crédito por impuestos extranjeros pagados en Panamá (no existe tratado bilateral de doble imposición).

Recomendamos un CPA estadounidense con experiencia internacional. Próximamente publicaremos una guía dedicada a FATCA y bienes raíces panameños.

Errores Comunes a Evitar

• Usar al abogado del vendedor (conflicto de interés).
• Pagar fuera de Panamá o a cuentas que no son de su abogado.
• Saltar la verificación en el Registro Público y los paz y salvo.
• No presupuestar los costos de cierre por separado.
• Subestimar el tiempo de apertura de la cuenta bancaria.

Si ya validó precio, busque opciones en apartamentos en venta o explore la visa de inversionista si planea complementar la compra con residencia.

¿Listo para iniciar el proceso de compra? Contáctenos por WhatsApp — consulta inicial sin costo.

Fuentes: Decretos Ejecutivos 722 de 2020 y 197 de 2021 (Visa de Inversionista), Ley 6 de 2010 (Corretaje Inmobiliario / ACOBIR), Ley 66 de 2017 (Impuesto de Inmueble), Decreto 31 de 2010 (Propiedad Horizontal), Código Fiscal de Panamá (ITBI), instrucciones IRS FBAR FinCEN 114 y Formulario 8938, Registro Público de Panamá.