Impuestos al Comprar un Inmueble en Panamá: Guía Completa 2026
Uno de los aspectos más subestimados por compradores extranjeros es la carga fiscal real que implica adquirir una propiedad en Panamá. La buena noticia es que Panamá tiene un sistema impositivo relativamente favorable para la inversión inmobiliaria comparado con otros países de la región. La mala noticia es que muchos compradores se sorprenden con costos que no anticiparon.
Esta guía detalla todos los impuestos, tasas y costos de cierre que debe conocer antes de firmar cualquier contrato. Si ya tiene claro en qué zona desea invertir —por ejemplo en apartamentos en Punta Pacífica o en San Francisco— este artículo le ayudará a calcular el costo total real de su inversión.
El Sistema Fiscal Inmobiliario de Panamá
Panamá opera bajo un sistema de base territorial: solo se gravan los ingresos generados dentro del territorio nacional. Esto tiene implicancias importantes para inversores extranjeros que alquilan propiedades en Panamá mientras residen en otro país.
El marco legal principal lo constituyen el Código Fiscal de Panamá, el Decreto Ejecutivo 98 de 2020 (que reformó el impuesto de inmuebles) y diversas leyes de incentivo que crean exoneraciones para la construcción nueva.
Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles
Este es el impuesto que se paga en el momento de la transferencia de titularidad, es decir, al momento de la compraventa.
Tasa: 2% sobre el mayor valor entre el precio de venta declarado y el valor catastral del inmueble.
¿Quién lo paga? Formalmente, el impuesto de transferencia lo paga el vendedor. Sin embargo, en la práctica comercial panameña, es frecuente que el vendedor lo traslade al comprador como parte de la negociación de precio, o que se acuerde repartirlo entre ambas partes. Es un punto negociable que debe quedar explícito en el contrato.
Ejemplo práctico: Si compra un apartamento en $250,000 y el valor catastral es de $200,000, el impuesto de transferencia se calcula sobre $250,000. Resultado: $5,000.
Ganancia de capital: Si el vendedor obtuvo ganancia en la transacción, también debe pagar impuesto sobre la renta por esa ganancia (10% sobre la ganancia). Esto es independiente del impuesto de transferencia y corre exclusivamente a cargo del vendedor.
Impuesto de Inmuebles (ITBI Anual)
El impuesto de inmuebles es un impuesto anual que grava la propiedad basándose en el valor catastral. Desde la reforma de 2020, las tasas son progresivas:
| Valor catastral | Tasa anual |
|---|---|
| Hasta $30,000 | 0% (exento) |
| $30,001 a $250,000 | 0.6% |
| $250,001 a $500,000 | 0.8% |
| $500,001 a $750,000 | 1.0% |
| Más de $750,000 | 1.0% |
Ejemplo: Un apartamento con valor catastral de $200,000 paga: 0% sobre los primeros $30,000 + 0.6% sobre los $170,000 restantes = $1,020/año.
Importante: el valor catastral en Panamá suele estar significativamente por debajo del valor de mercado, lo que reduce la carga fiscal real.
Exoneraciones Fiscales: El Gran Beneficio de la Construcción Nueva
Las exoneraciones son uno de los aspectos más favorables del sistema fiscal panameño para inversores en propiedades nuevas.
Ley 66 de 2009 y sus modificaciones:
- Propiedades con mejoras de $30,000 a $120,000: Exoneración del impuesto de inmuebles por 20 años desde la fecha del permiso de ocupación.
- Propiedades con mejoras de $120,001 a $300,000: Exoneración por 10 años.
- Propiedades con mejoras de $300,001 a $700,000: Exoneración por 5 años.
Las exoneraciones aplican exclusivamente sobre el valor de las mejoras (construcción), no sobre el valor del terreno. Para un apartamento nuevo de $220,000 donde el valor del terreno representa $40,000 y la construcción $180,000, la exoneración aplica sobre los $180,000.
¿Cómo verificar si una propiedad tiene exoneración? Solicitá el certificado de exoneración al vendedor o consulte directamente con la Dirección General de Ingresos (DGI). Es información pública y verificable.
Impuesto sobre la Renta de Alquileres
Si alquila la propiedad, los ingresos por arrendamiento tributan en Panamá:
Para residentes en Panamá: Los ingresos de alquiler se suman a la renta global y tributan según la tabla progresiva del impuesto sobre la renta (ISR), con tasas del 15% al 25% sobre la renta neta (ingresos menos gastos deducibles como mantenimiento, seguros, depreciación e intereses hipotecarios).
Para no residentes: Los ingresos de alquiler tienen una retención del 10% sobre el ingreso bruto, aplicada por el inquilino o el administrador de la propiedad. Este es el mecanismo más simple y común para inversores internacionales.
Gastos deducibles: Mantenimiento y reparaciones, seguros, servicios públicos (si los paga el propietario), depreciación del inmueble (2.5% anual), honorarios de administración, intereses del préstamo hipotecario.
Costos de Cierre: El Cuadro Completo
Además de los impuestos, la compra de una propiedad en Panamá involucra una serie de gastos que el comprador debe presupuestar:
Honorarios del Notario Público: En Panamá, todas las escrituras de compraventa deben protocolizarse ante Notario. Los honorarios oscilan entre el 0.5% y el 1% del valor de la transacción, con un mínimo de $500.
Honorarios del Abogado: Aunque no es legalmente obligatorio, es altamente recomendable contratar un abogado especializado en bienes raíces. Los honorarios típicos son del 1% al 2% del valor de la propiedad. Para transacciones de $200,000, esto implica entre $2,000 y $4,000.
Registro en el Registro Público: El costo de inscribir la escritura varía según el valor declarado, pero típicamente oscila entre $100 y $500 para propiedades residenciales.
Seguro de Título: Opcional pero recomendado para propiedades con historial complejo. Cuesta aproximadamente el 0.5% del valor de compra y cubre defectos en el título que podrían surgir en el futuro.
Seguro de Estructura: Si compra con hipoteca, el banco requerirá un seguro de incendio y estructura. El costo anual es aproximadamente el 0.15% del valor asegurado.
Inspección de la Propiedad: Para propiedades usadas, una inspección profesional cuesta entre $200 y $600 y puede ahorrarte problemas costosos futuros.
Resumen de Costos Totales
Para una propiedad de $200,000 sin hipoteca:
| Concepto | Costo estimado |
|---|---|
| Impuesto de transferencia (si lo asume el comprador) | $4,000 |
| Honorarios notariales | $1,500 |
| Honorarios del abogado | $3,000 |
| Registro Público | $250 |
| Seguro de título (opcional) | $1,000 |
| Inspección (propiedad usada) | $400 |
| Total aproximado | $10,150 (5.1%) |
Incentivos Especiales para Inversores Extranjeros
Panamá ofrece varios regímenes especiales que reducen la carga fiscal:
Zona Libre de Colón: Propiedades en la zona de expansión tienen exenciones significativas del impuesto de importación sobre materiales de construcción.
Ley SEM (Sedes de Empresas Multinacionales): Las empresas multinacionales con sede en Panamá tienen acceso a beneficios fiscales que indirectamente apoyan la demanda de propiedades corporativas premium.
Visa de Jubilado: Los jubilados con residencia legal en Panamá disfrutan de una exoneración del impuesto de importación de hasta $10,000 para menaje de hogar al establecerse en el país.
Recomendaciones Prácticas
Antes de cerrar la compra de cualquier propiedad en Panamá:
- Verifique el estado impositivo de la propiedad en la DGI (impuestos al día o pendientes).
- Confirme la exoneración vigente si compra una propiedad nueva.
- Contratá un abogado local independiente —no el que recomienda el desarrollador.
- Negociá explícitamente quién paga el impuesto de transferencia.
- Calcule el costo total real incluyendo todos los gastos de cierre antes de comprometerte.
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