Ley 468 Panamá 2026: Adiós a la Exoneración del ITBI en Vivienda Nueva

Publicado el 28 de abril de 2026

Si estás comprando una vivienda nueva en Panamá en 2026, hay un cambio que pesa directamente sobre tu costo de cierre y que muchos compradores todavía desconocen: la Ley 468 del 24 de abril de 2025 derogó la exoneración del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) que aplicaba en las primeras ventas de viviendas nuevas. Desde la entrada en vigor de la ley, toda primera venta de inmueble paga el ITBI del 2%, salvo una excepción muy acotada que venció el 31 de diciembre de 2025. En la práctica significan hasta $9,000 adicionales de costo en una vivienda nueva de $450,000 que antes habría estado exonerada.

Si ya estás evaluando apartamentos en venta en Panamá, entender este cambio es lo que separa una proyección de costo correcta de una sorpresa de cinco cifras al firmar la escritura. Esta guía explica qué cambió, por qué, cómo impacta tu compra, y qué hacer para minimizar el efecto fiscal.

Qué Cambió: La Derogatoria del Artículo 4 de la Ley 106 de 1974

Durante más de 50 años Panamá tuvo un beneficio fiscal pensado para incentivar la construcción residencial: la Ley 106 del 30 de octubre de 1974 estableció en su artículo 4 que las primeras ventas de viviendas nuevas estaban exoneradas del ITBI del 2%. Era una de las herramientas que hacían a Panamá competitivo frente a otros mercados de Latinoamérica para inversores y compradores residenciales.

La Ley 468 del 24 de abril de 2025, publicada en la Gaceta Oficial Digital No. 30264-A, cambió esto. Su artículo 13 deroga expresamente el artículo 4 de la Ley 106 de 1974. Desde la entrada en vigor de la nueva ley (25 de abril de 2025), todas las primeras ventas de bienes inmuebles están sujetas al pago del ITBI del 2% sobre el mayor entre el precio de venta y el valor catastral.

El gobierno justificó la medida como una herramienta de balance fiscal: la exoneración representaba ingresos no recaudados sustanciales —según reportes de Telemetro y medios locales, hablamos de un beneficio que llevaba operativo medio siglo— y el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) los consideró excesivos en el contexto de presión presupuestaria post-pandemia. La misma Ley 468, en otros artículos, reorganizó el régimen de Interés Preferencial (Ley 3 de 1985) con tramos actualizados que se analizan en Ley de Interés Preferencial 2026.

Qué es el ITBI y por qué Importa

El Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) es un impuesto que se paga al transferir titularidad de una propiedad. Su alícuota es del 2% sobre el mayor entre el precio de venta declarado y el valor catastral del inmueble.

Quién paga. Legalmente, el ITBI lo paga el vendedor. Pero en la práctica panameña es un punto negociable: en muchas transacciones se acuerda que lo paga el comprador, especialmente cuando el vendedor es una promotora que traslada el costo en el precio de lista.

Cuándo se paga. Antes de la firma de la escritura pública. La DGI (Dirección General de Ingresos) emite un certificado de pago sin el cual el Registro Público no inscribe la venta.

Sobre qué base se calcula. Sobre el mayor entre el precio de venta declarado en la escritura pública o el valor catastral registrado. Esto significa que registrar un precio bajo para "ahorrar" ITBI no funciona si el catastro está actualizado.

Antes vs Después: El Impacto Numérico

La diferencia entre comprar bajo el régimen anterior y el actual es directa. Veamos tres escenarios típicos.

Escenario 1: Apartamento de $200,000 en zona consolidada

• Antes (Ley 106 vigente): ITBI = $0 (exonerado en primera venta).
• Después (Ley 468): ITBI = $4,000.
• Impacto: $4,000 adicionales al cierre.

Escenario 2: Apartamento nuevo de $300,000 en San Francisco o Marbella

• Antes: $0.
• Después: $6,000.
• Impacto: $6,000 adicionales.

Escenario 3: Apartamento de $450,000 en Punta Pacífica o Costa del Este

• Antes: $0.
• Después: $9,000.
• Impacto: $9,000 adicionales.

Para una pareja comprando su primera vivienda nueva, ese costo adicional puede equivaler a 1-3 meses de cuota hipotecaria. Para un inversor que compra varias unidades, multiplica.

La Excepción Temporal que ya Venció

La Ley 468 contenía un artículo de transición —el artículo 11— que mantuvo una excepción muy acotada hasta el 31 de diciembre de 2025. Para calificar a esa excepción, la operación debía cumplir simultáneamente:

• Ser una vivienda nueva destinada a residencia principal del comprador.
• Tener precio de compra no superior a B/.120,000.00.
• Estar financiada con préstamo hipotecario bajo la Ley 3 de 1985 (régimen de Interés Preferencial).
• Contar con carta de promesa de pago emitida por la entidad financiera.
• La operación debía otorgarse e inscribirse entre el 25 de abril y el 31 de diciembre de 2025.

A abril de 2026 esta excepción ya no existe. Toda primera venta paga ITBI sin importar precio, financiamiento o uso. La única forma de aprovechar la excepción —si tu cierre se inscribió antes del 31 de diciembre de 2025— era haber consolidado todos los pasos antes de esa fecha límite.

Si en este momento estás cerrando una vivienda nueva, no hay forma de evitar el ITBI por la vía de la excepción de transición.

Lo que NO Cambió: Otras Exoneraciones Aún Vigentes

Es importante distinguir el ITBI de otros impuestos inmobiliarios que mantienen sus exoneraciones. La Ley 468 derogó solo la exoneración del impuesto de transferencia (ITBI) en primera venta. Estos otros beneficios siguen vivos:

Exoneración del impuesto anual de inmuebles (Ley 66 de 2017): las viviendas nuevas con valor de mejoras dentro de los rangos establecidos siguen recibiendo entre 5 y 20 años de exoneración del impuesto anual a la propiedad. Esto se trata en detalle en Impuesto a Propiedad y Exoneración Fiscal.

Régimen de Interés Preferencial (Ley 3 de 1985 ratificada por la propia Ley 468): la subvención de tasas hipotecarias se mantiene y de hecho fue modernizada. Los nuevos tramos —$120K, $180K, $300K— se analizan en Ley de Interés Preferencial 2026. Este beneficio reduce la tasa hipotecaria, no el ITBI.

Exoneración en zonas patrimoniales: Casco Viejo y otros sectores históricos mantienen exoneraciones especiales por restauración —hasta 30 años para inmuebles tipo I, II y III restaurados con aprobación INAC.

Exoneración en Áreas Económicas Especiales: los regímenes de Panamá Pacífico (Ley 41 de 2004), Ciudad del Saber (Ley 6 de 1998) y Zona Libre de Colón conservan sus beneficios fiscales para empresas e inmuebles dentro de los polígonos respectivos.

En síntesis: el cambio puntual es que la primera venta ahora paga el 2% de ITBI. Los demás incentivos fiscales que hacen a Panamá atractiva para inversión inmobiliaria —impuesto anual bajo, dolarización, base territorial, financiamiento accesible— siguen intactos.

Cómo Renegociar el ITBI con la Promotora

Una de las preguntas que más recibimos en PanamaProp en estos meses es: ¿se puede negociar el ITBI con el vendedor? La respuesta corta es sí, y depende del momento del proyecto.

Promesas firmadas antes del 25 de abril de 2025

Si firmaste promesa de compraventa antes de la entrada en vigor de la Ley 468, hay un argumento jurídico para que la exoneración aplique a tu operación si la entrega es posterior. Esto depende de cómo esté redactada la cláusula fiscal de la promesa y, en última instancia, del criterio de la DGI sobre el hecho imponible. Consultá un abogado tributario antes de asumir que aplica.

Compras de proyectos en preventa lanzados antes de la ley

Algunas promotoras tenían sus precios de lista calculados asumiendo la exoneración. Tras la ley, varias optaron por absorber el ITBI dentro del precio anunciado para no perder competitividad frente a la reventa. Si vas a comprar en preventa, preguntá explícitamente: "¿el precio incluye el ITBI o lo paga el comprador?". La respuesta cambia el costo total entre 1.5% y 2%.

Compras nuevas firmadas en 2026

En proyectos nuevos lanzados en 2026, el ITBI se asume desde la cotización inicial. Acá no hay ambigüedad: forma parte de los gastos de cierre del comprador. La negociación se debe enfocar en otros conceptos (precio de lista, plan de pagos, mejoras, parqueo extra, depósito, etc.) más que en el ITBI mismo.

Costos Totales de Cierre Actualizados a 2026

Con el ITBI ya activo en primera venta, los gastos típicos de cierre de una vivienda nueva en Panamá en 2026 quedan así:

Antes de la Ley 468, el rango era 1.5%-3.5% para vivienda nueva. Hoy hay que sumar 2 puntos porcentuales completos para todas las primeras ventas.

Para inversores y compradores con presupuesto cerrado, este aumento puede empujar la decisión hacia tres alternativas: reducir el precio objetivo del inmueble, postergar la compra hasta tener más capital, o redirigirse a propiedades de reventa donde el ITBI ya estaba presente y por tanto ya estaba contemplado en el precio histórico.

¿Conviene Más Comprar Reventa Ahora?

Una consecuencia interesante de la Ley 468 es que achica la brecha de costo total entre vivienda nueva y reventa. Antes, una vivienda nueva tenía dos ventajas fiscales versus una reventa: ITBI exonerado al comprar y exoneración del impuesto anual de inmuebles. Hoy queda solo la segunda.

Esto reabre la conversación sobre cuándo conviene cada opción.

Vivienda nueva tiene sentido si:

• Valorás la garantía del desarrollador y el menor costo de mantenimiento de los primeros años.
• Querés acceder a la exoneración del impuesto anual (5-20 años según valor de mejoras).
• Necesitás financiamiento bajo Ley de Interés Preferencial (algunos tramos exigen vivienda nueva).
• Pensás vivirla y no sos sensible a 2 puntos extra de costo de cierre.

Reventa tiene sentido si:

• Buscás un precio de mercado más ajustado: las reventas suelen tener spread negociable.
• La ubicación específica que querés solo está disponible en mercado secundario.
• Querés cerrar más rápido (sin esperar entrega de proyecto).
• El edificio ya tiene historia operativa que podés auditar antes de comprar (cuotas, fondo de reserva, ocupación). Esto se cubre en Cuota de Mantenimiento.

Para evaluar el costo total real de cualquier opción —nueva o usada— en zonas como Obarrio, El Cangrejo o Bella Vista, la herramienta PanamaEstimate permite proyectar precio, gastos de cierre, cuota mensual y ROI sobre datos reales del mercado.

Errores que Deberías Evitar Después de la Ley 468

1. No descontar el ITBI del presupuesto. Si entraste a buscar con $300,000 de capital total, hoy tu margen real para precio de inmueble es $290,000 una vez restados ITBI y honorarios. Calculá el techo correcto antes de empezar a visitar proyectos.

2. Asumir que la promotora absorbe el impuesto. Algunas lo hacen; muchas no. Pedí siempre por escrito qué incluye el precio cotizado.

3. Subdeclarar el precio en la escritura para reducir ITBI. El ITBI se calcula sobre el mayor entre precio y valor catastral, y la DGI tiene cruces con avalúos bancarios y planos del proyecto. Subdeclarar es ineficiente y crea problemas a futuro: el comprador termina con base de costo baja y eso eleva el impuesto de ganancia de capital cuando vaya a vender.

4. Olvidar el ITBI al calcular ROI. Si comprás como inversión, sumá el 2% al costo de adquisición antes de calcular rentabilidad. Una unidad que parecía rendir 6% a precio limpio puede rendir 5.4% una vez incluido el ITBI.

5. No revisar el contrato de promesa. En proyectos en preventa firmados después de abril de 2025, el contrato debe especificar quién asume el ITBI. Si la cláusula es ambigua, asumí que será tuyo.

Qué Hacer si tu Compra Está en Curso

Si estás en medio de una compra de vivienda nueva en este momento:

Caso A — promesa firmada antes del 25 de abril de 2025 con cierre pendiente: consultá con tu abogado si aplica algún argumento de derecho adquirido. La Corte Suprema panameña tiende a respetar derechos consolidados cuando la promesa es anterior al cambio normativo, pero el criterio se aplica caso a caso.

Caso B — promesa firmada en 2025 después del 25 de abril: el ITBI aplica sin discusión. Negociá con la promotora la absorción total o parcial del impuesto como parte de las concesiones comerciales.

Caso C — comprando en proyecto en preventa lanzado en 2026: el ITBI ya está cotizado en tu plan financiero. Asegurate de que el contrato lo refleje explícitamente.

Caso D — comprando reventa: sin cambio. El ITBI siempre aplicó a reventas y sigue igual.

Conclusión

La Ley 468 cambió la matemática de comprar vivienda nueva en Panamá. Después de medio siglo de exoneración del ITBI en primeras ventas, desde 2026 toda compra de inmueble tributa el 2% sobre el mayor entre precio y valor catastral. Para una vivienda de $300,000 son $6,000 adicionales que antes simplemente no existían en el costo de cierre.

Lo que el cambio NO toca son los demás incentivos que sostienen el atractivo de Panamá: la exoneración del impuesto anual a propiedades nuevas (5-20 años), la dolarización, el régimen territorial, el financiamiento hipotecario competitivo y los regímenes patrimoniales especiales. Panamá sigue siendo uno de los mercados más eficientes fiscalmente de Latinoamérica para invertir en bienes raíces. Solo hay que actualizar la planilla de costos y entrar a la negociación con números correctos.

Si estás evaluando una compra concreta y querés un cálculo realista de costos totales —incluyendo ITBI, honorarios, cuotas e impuestos anuales proyectados a 5-10 años— el primer paso es modelarlo con los datos del edificio específico y la zona elegida.

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