Impuesto de Inmueble en Panamá 2026: Ley 66, Exoneraciones y Cálculo con Ejemplos
Última actualización: 23 de abril de 2026
El impuesto de inmueble es uno de los costos recurrentes más subestimados por quienes compran propiedad en Panamá, especialmente por inversores extranjeros y compradores de segunda vivienda. Está regulado por la Ley 66 de 2017, que reformó profundamente el régimen fiscal inmobiliario y creó el concepto de Patrimonio Familiar Tributario (PFT), un tramo preferencial para vivienda principal.
Esta guía explica qué es el impuesto, cómo se calcula bajo los dos regímenes vigentes (PFT e Inversión), qué exoneraciones existen y cómo varía el monto según zona y tipología. Incluye tres ejemplos numéricos reales: un apartamento en Punta Pacífica, uno en Costa del Este y uno en Obarrio, para que puedas proyectar tu costo anual antes de firmar.
Si comprás para alquilar, después de leer este artículo corré tu rentabilidad neta con la calculadora de rentabilidad, que incluye este impuesto en los gastos deducibles. Y si el inmueble es tu primera vivienda, verificá elegibilidad al subsidio hipotecario en la calculadora de Ley Interés Preferencial.
(a) ¿Qué es el Impuesto de Inmueble?
El impuesto de inmueble es un tributo anual que grava la titularidad de bienes raíces ubicados en territorio panameño. Lo regulan el Código Fiscal y la Ley 66 de 2017, administrado por la Dirección General de Ingresos (DGI) del Ministerio de Economía y Finanzas.
Características clave:
- Anual — se paga todos los años mientras seas propietario.
- Sobre el inmueble, no sobre la renta que genere.
- Cuatrimestral — tres pagos al año (abril, agosto, diciembre), o uno solo en abril con 10% de descuento.
- Lo paga el propietario registrado, sea persona natural o jurídica, panameño o extranjero, residente o no residente.
- Aplica por inmueble, no por persona — si tenés tres apartamentos, pagás tres impuestos independientes.
El incumplimiento genera recargo del 10% inmediato más intereses mensuales del 1%. Acumulado en el tiempo, DGI puede inscribir un gravamen sobre el inmueble que impide venderlo hasta que se pague la deuda fiscal.
(b) Base Imponible: Valor Catastral, No Precio de Mercado
Este es el concepto más malentendido del impuesto de inmueble en Panamá.
La base gravable es el valor catastral inscrito en la DGI, no el precio de mercado. El valor catastral se compone de:
- Valor del terreno (proporcional en caso de apartamento en propiedad horizontal).
- Valor de la mejora (construcción, obras).
En apartamentos el valor catastral suele estar entre 40% y 70% del valor comercial, con variaciones importantes por zona, edad del inmueble y actualizaciones de DGI. Un apartamento que se vende hoy por 500,000 dólares puede tener valor catastral de 300,000 si el avalúo es del 2010 y no se actualizó en la compra.
Cuándo se fija o se actualiza el valor catastral:
- Compra con escritura registrada: el valor catastral se actualiza automáticamente al precio declarado en la escritura pública inscrita en el Registro Público.
- Mejoras declaradas: si agregás construcción o renovás y solicitás permiso de construcción, la DGI actualiza el catastro.
- Revaluación de oficio: DGI puede revaluar si detecta subdeclaración significativa en una zona.
- Solicitud del propietario: podés pedir reavalúo a la baja si el mercado cayó (proceso largo y poco frecuente).
Implicación práctica: si comprás un inmueble usado en 500,000 dólares y la escritura se registra por esos 500,000, tu valor catastral pasa a ser 500,000 desde ese momento. Intentar registrar un valor menor al precio real para pagar menos impuesto es delito fiscal.
(c) Tabla PFT — Patrimonio Familiar Tributario (Vivienda Principal)
La Ley 66 de 2017 creó el régimen Patrimonio Familiar Tributario (PFT) para proteger la vivienda principal con una tarifa preferencial baja:
| Tramo de valor catastral | Tarifa PFT |
|---|---|
| 0 – 120,000 USD | 0% (exento) |
| 120,001 – 700,000 USD | 0.5% anual |
| Más de 700,000 USD | 0.7% anual |
Requisitos para acogerse a PFT:
- El inmueble debe ser vivienda principal del propietario.
- El propietario debe ser persona natural (no sociedad anónima).
- Se presenta solicitud ante DGI con cédula/pasaporte, título de propiedad y formulario específico.
- Un solo inmueble por núcleo familiar puede estar bajo PFT.
El beneficio no es automático: aunque el inmueble sea tu vivienda, si no presentás la solicitud, la DGI aplicará la tabla de Inversión por defecto. Muchos propietarios pierden años de ahorro por no haber inscrito el PFT al momento de la compra.
(d) Tabla Inversión — Segunda Vivienda, Alquiler o Comercial
Si el inmueble no es vivienda principal, o pertenece a sociedad, o ya tenés otro inmueble bajo PFT, aplica la tarifa alterna de Inversión:
| Tramo de valor catastral | Tarifa Inversión |
|---|---|
| 0 – 30,000 USD | 0% (exento) |
| 30,001 – 250,000 USD | 0.6% anual |
| 250,001 – 500,000 USD | 0.8% anual |
| Más de 500,000 USD | 1.0% anual |
Esta tabla aplica por defecto a:
- Apartamentos de alquiler a largo plazo.
- Segundas residencias y casas de playa (salvo exoneración específica).
- Propiedades comerciales y oficinas.
- Inmuebles registrados a nombre de sociedad anónima.
- Propietarios con múltiples inmuebles (sólo uno puede acogerse a PFT).
Nota sobre la aplicación por tramos: al igual que PFT, la tabla de Inversión se aplica progresivamente. Cada tramo tributa a su tarifa y los valores se suman. No es una tarifa marginal que aplique a todo el valor.
(e) Exoneraciones — Más Allá de PFT
Exoneración por vivienda nueva (Ley 3 de 1985 y reformas)
Panamá históricamente ha usado la exoneración de impuesto de inmueble como incentivo a la construcción de vivienda. Las exoneraciones actuales sobre vivienda nueva:
- Viviendas nuevas con valor catastral hasta 120,000 USD: exonerado por 20 años desde la fecha de permiso de ocupación.
- Viviendas nuevas con valor catastral entre 120,001 y 300,000 USD: exonerado por 5 años.
- Viviendas nuevas con valor catastral superior a 300,000 USD: exonerado por 3 años.
Crítico: la exoneración es por 20 años desde el permiso de ocupación del edificio, no desde tu compra. Si comprás un apartamento usado en un edificio con permiso de ocupación de 2015, la exoneración ya consumió 11 años — te quedan 9 años de los 20 originales (si aplicaba).
Ley 468 de 2025 — Subsidio Hipotecario, NO Exoneración
Santiago confusión frecuente: la Ley 468 de 2025 otorga subsidio de hasta 5% en la tasa hipotecaria de primera vivienda con precio hasta 120,000 dólares. Es un subsidio sobre la tasa de la hipoteca, no sobre el impuesto de inmueble. La exoneración del impuesto para primera vivienda viene de PFT (primeros 120,000 exentos) y de la Ley 3 de 1985 por vivienda nueva.
Si querés entender la Ley 468 a fondo, ver nuestra guía de interés preferencial Ley 468 y estimá tu subsidio con la calculadora.
Proyectos de interés social
El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) puede declarar proyectos de interés social con exoneración de impuesto de inmueble de hasta 20 años. Estos proyectos típicamente son vivienda económica en Panamá Oeste, Colón o provincias. No aplica a torres premium en Ciudad de Panamá.
(f) Tres Ejemplos Numéricos Reales
Aplicamos las tablas a tres casos típicos del mercado panameño. Supuesto: valor catastral igual al precio de mercado (escenario conservador — en la práctica suele ser menor).
Ejemplo 1 — Apartamento en Punta Pacífica, 800,000 USD (Vivienda Principal PFT)
Un extranjero compra apartamento en Punta Pacífica por 800,000 USD y lo declara vivienda principal inscrita bajo PFT.
Cálculo por tramos PFT:
- 0 – 120,000: exento = 0 USD
- 120,001 – 700,000 (580,000 USD gravados al 0.5%): 2,900 USD
- 700,001 – 800,000 (100,000 USD gravados al 0.7%): 700 USD
Impuesto anual total PFT: 3,600 USD (300 USD/mes equivalente).
Si no inscribe PFT y queda bajo Inversión:
- 0 – 30,000: exento = 0 USD
- 30,001 – 250,000 (220,000 al 0.6%): 1,320 USD
- 250,001 – 500,000 (250,000 al 0.8%): 2,000 USD
- 500,001 – 800,000 (300,000 al 1%): 3,000 USD
Impuesto anual total Inversión: 6,320 USD.
Ahorro anual de inscribir PFT: 2,720 USD — casi el costo del trámite de inscripción PFT (que es prácticamente gratuito) recuperado en el primer año.
Ejemplo 2 — Apartamento en Costa del Este, 450,000 USD (Inversión / Alquiler)
Inversor compra apartamento en Costa del Este por 450,000 USD para alquilar largo plazo. Aplica tabla de Inversión.
Cálculo por tramos:
- 0 – 30,000: exento = 0 USD
- 30,001 – 250,000 (220,000 al 0.6%): 1,320 USD
- 250,001 – 450,000 (200,000 al 0.8%): 1,600 USD
Impuesto anual total: 2,920 USD (243 USD/mes).
Sobre un alquiler bruto estimado de 2,200 USD/mes (26,400 USD/año) en Costa del Este, el impuesto de inmueble representa 11% del ingreso bruto anual de alquiler. Este costo debe restarse al calcular el yield neto — por eso la calculadora de rentabilidad lo incluye en el detalle.
Ejemplo 3 — Apartamento en Obarrio, 250,000 USD (Vivienda Principal PFT)
Compradora panameña compra apartamento en Obarrio por 250,000 USD como residencia principal inscrita bajo PFT.
Cálculo por tramos PFT:
- 0 – 120,000: exento = 0 USD
- 120,001 – 250,000 (130,000 al 0.5%): 650 USD
Impuesto anual total PFT: 650 USD (54 USD/mes).
Si fuera bajo Inversión:
- 30,001 – 250,000 (220,000 al 0.6%): 1,320 USD.
Ahorro anual por PFT: 670 USD. A lo largo de 30 años de tenencia, PFT bien inscrito ahorra más de 20,000 dólares sobre este inmueble.
(g) Pagos — Calendario y Descuentos
El impuesto tiene calendario cuatrimestral:
- 30 de abril — primer tercio.
- 31 de agosto — segundo tercio.
- 31 de diciembre — tercer tercio.
Alternativa de pago único con descuento:
- Pago total anual antes del 30 de abril = 10% de descuento.
Sobre un impuesto anual de 3,600 USD, el descuento de pronto pago equivale a 360 USD. En impuestos de segunda residencia de inversores grandes (superiores a 10,000 USD/año), el descuento compensa el costo de oportunidad del dinero adelantado.
Canales de pago:
- Online: plataforma e-Tax 2.0 de DGI (dgi.mef.gob.pa) con clave fiscal.
- Bancos autorizados: Banco Nacional de Panamá, Caja de Ahorros, Banco General, Banistmo y varios más.
- Oficinas DGI: en Ciudad de Panamá y provincias.
Inmobiliarias y administradores de edificio suelen ofrecer el servicio de pago del impuesto en nombre del propietario extranjero ausente — verificá siempre el comprobante oficial.
(h) Qué Verificar al Comprar
Antes de firmar escritura, el abogado comprador debe entregar:
- Paz y salvo de impuesto de inmueble emitido por DGI — confirma que no hay deuda pendiente sobre el inmueble.
- Valor catastral actual del inmueble — para proyectar tu costo anual.
- Historial de exoneraciones aplicables — si el edificio tiene exoneración activa por vivienda nueva Ley 3, cuánto tiempo queda.
- Régimen PFT o Inversión actual — si el vendedor tenía PFT, el nuevo comprador debe inscribirlo nuevamente si califica (no se transmite).
Comprar un inmueble con deuda de impuesto significa que vos heredás la deuda con el inmueble. DGI no te exime — si el vendedor debía 5,000 USD, lo descubrís el primer año cuando intentes pagar y aparezca la deuda acumulada.
(i) Cómo Proyectar tu Impuesto Antes de Comprar
Pasos para estimar tu impuesto anual antes de firmar:
- Determiná el régimen — ¿Vivienda principal (PFT) o Inversión?
- Obtené el valor catastral actual (solicitá al abogado del vendedor o consultá en DGI con la finca/folio).
- Aplicá la tabla correspondiente por tramos — no el tramo máximo sobre todo el valor.
- Verificá exoneraciones vigentes — edad del edificio, zona de interés social, PFT previo.
- Sumá este costo a tu presupuesto anual junto con HOA, seguro, mantenimiento e ISR sobre alquiler (si aplica).
Si comprás para alquilar, el impuesto de inmueble es uno de los gastos deducibles del ingreso bruto de alquiler al calcular la base del ISR. Ver detalle en rentabilidad de alquiler Panamá 2026.
Para estimar el valor de mercado del apartamento específico (y por ende base catastral aproximada si comprás hoy) usá PanamaEstimate. Si buscás el inventario completo, revisá apartamentos en venta en Panamá.
Errores Comunes
- Asumir que PFT se aplica automáticamente. No se aplica — hay que solicitarlo ante DGI con formulario específico.
- Subdeclarar precio en la escritura para pagar menos impuesto. Es delito fiscal. Además el comprador pierde base para futuro impuesto sobre ganancia de capital al vender.
- Olvidar el impuesto al calcular yield neto. En Costa del Este puede representar 11% del alquiler bruto anual.
- No pedir paz y salvo al comprar. Heredás la deuda del vendedor.
- Confundir Ley 468 con exoneración de impuesto de inmueble. La Ley 468 subsidia la tasa hipotecaria, no el impuesto.
- Asumir que SA protege. Los inmuebles a nombre de sociedad pagan bajo Inversión siempre — no califican a PFT. Si comprás para residir, nombre personal típicamente paga menos impuesto anual que sociedad.
Fuentes
- Ley 66 de 2017 — Modificación del régimen de Impuesto de Inmueble (Gaceta Oficial 28397-A).
- Código Fiscal de Panamá — Libro Cuarto, Título II (Impuestos de Inmuebles).
- Dirección General de Ingresos (DGI), Ministerio de Economía y Finanzas — Guía del Impuesto de Inmueble 2026.
- Ley 3 de 1985 — Exoneraciones a vivienda nueva.
- Ley 468 de 2025 — Interés preferencial para primera vivienda.
- Kraemer & Kraemer — Guía tributaria inmobiliaria Panamá 2026.
- RSM Panamá — Panorama fiscal del sector inmobiliario (2025).
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