¿Qué impuestos paga un extranjero no residente al vender un apartamento en Panamá?

Un extranjero no residente paga los mismos impuestos que un residente al vender, pero con particularidades en la retención. Los tres tributos principales son: (1) Impuesto de transferencia de bienes inmuebles (ITBI) del 2% sobre el mayor entre precio pactado y valor catastral — lo paga el vendedor por ser el sujeto obligado; (2) Impuesto sobre la Renta (ISR) sobre ganancia de capital — régimen especial del 10% sobre la utilidad (precio de venta menos costo fiscal: precio de compra + mejoras documentadas + gastos de adquisición); (3) Retención obligatoria del 3% sobre el precio de venta efectuada por el comprador al momento del pago, bajo Ley 8 de 2010 y reglas de ANIP — esta retención es anticipo del ISR del vendedor no residente. Si el ISR definitivo calculado es mayor al 3% retenido, el vendedor paga la diferencia; si es menor, puede solicitar devolución. Gastos de cierre típicos del vendedor: 2-4% del precio entre notaría, abogado, paz y salvos y certificaciones. Total cargas tributarias típicas para extranjero no residente: 5-8% del precio de venta + ISR sobre ganancia real.

¿Cómo funciona la retención del 3% sobre el precio de venta y puedo evitarla?

La retención del 3% está normada principalmente en el Código Fiscal y reglamentada por ANIP (antes DGI). Funciona así: al momento de la escritura pública, el comprador retiene automáticamente el 3% del precio de venta y lo deposita directamente en ANIP en el Formulario 106 dentro de los 10 días hábiles posteriores. El vendedor recibe solo el 97% del precio. Esta retención aplica incluso si la operación genera pérdida o si el ISR final resulta menor al 3%. Para recuperar el exceso retenido (si el ISR sobre ganancia calculado es menor al 3% del precio), el vendedor debe presentar declaración jurada ante ANIP solicitando devolución — trámite que toma 6-12 meses típicamente. No es evitable como extranjero no residente. La única forma de no aplicar retención del 3% es tener residencia fiscal panameña (residencia permanente + domicilio fiscal inscrito + declaración de impuestos como residente). Para venta recurrente de inmuebles por el mismo vendedor (más de 10 en un año o actividad habitual), aplica régimen distinto que hay que consultar con contador especializado.

¿Puedo repatriar los fondos de la venta al extranjero sin restricciones en Panamá?

Panamá tiene libre convertibilidad y movilidad de capital — no hay control cambiario ni restricciones estructurales a la repatriación de fondos. El vendedor extranjero puede transferir al exterior el 100% del producto neto de la venta (tras impuestos y retenciones) sin autorizaciones especiales. Sin embargo, hay que cumplir obligaciones formales: (1) Declaración de Origen de Fondos ante el banco ejecutor de la transferencia bajo normativa de Prevención de Lavado de Dinero (PLD) — el banco pide documentación del origen: escritura de venta, paz y salvos, comprobante de retención ANIP, identificación del vendedor; (2) Si la transferencia supera los 10,000 USD (prácticamente toda venta inmobiliaria), el banco reporta a la Superintendencia de Bancos y a la UAF (Unidad de Análisis Financiero) — es reporte automático, no bloqueante; (3) Impuesto de Transferencia Financiera (si aplica en el banco destino) — costo del banco, no de Panamá; (4) Normas del país destino — EE.UU., Canadá, UE, algunos países de Latinoamérica exigen reporte de ingresos del exterior y pueden aplicar impuestos adicionales según tratados. Panamá tiene tratados de doble tributación con pocos países — mayoría de extranjeros pagan impuestos en ambos lados con crédito fiscal parcial. Consultá contador en tu país destino antes de planificar la venta.

¿Qué requisitos migratorios o de residencia debo tener para vender mi apartamento en Panamá?

Ninguno. Un extranjero no residente puede vender su apartamento en Panamá sin residencia, sin visa, sin cédula — simplemente con pasaporte vigente. La ley panameña no discrimina entre residente y no residente en cuanto a derecho de propiedad o venta. Lo que sí afecta la tributación es el estatus de residencia fiscal: el no residente tributa en el régimen de retención del 3% + ajuste por ISR; el residente fiscal panameño tributa por el régimen general (ISR sobre ganancia sin retención obligatoria). Requisitos prácticos para vender siendo no residente: (1) Pasaporte vigente; (2) Poder notarial si no estás en Panamá — otorgás poder a abogado o representante para que firme la escritura de venta por vos; (3) Cédula de contribuyente (RUC) en ANIP para generar paz y salvo fiscal — se tramita en 1-2 días con pasaporte; (4) Cuenta bancaria panameña (tuya o de tu abogado) para recibir el precio de venta; (5) Identificación de cónyuge si el inmueble está bajo régimen de sociedad conyugal según ley del país de origen — algunos bancos panameños piden consentimiento del cónyuge. No hay que viajar a Panamá obligatoriamente — se puede vender 100% remoto con poder notarial apostillado del país de residencia.

¿Necesito un broker autorizado o corredor local para vender siendo extranjero no residente?

Legalmente no es obligatorio contratar corredor inmobiliario autorizado ACOBIR para vender. El vendedor puede listar directamente en portales (Encuentra24, InmoPanama), contactar con compradores y cerrar con abogado + notario. Sin embargo, en la práctica es altamente recomendable contratar corredor por varias razones: (1) Acceso al mercado — corredores ACOBIR tienen MLS compartido con 500+ agentes activos; sin corredor llegás a audiencia muy limitada; (2) Criba de compradores — un corredor filtra compradores serios vs curiosos, ahorrando tiempo al vendedor remoto; (3) Negociación — un corredor con experiencia negocia mejor que un vendedor no presente en el país; (4) Coordinación de due diligence, inspecciones y cierre desde Panamá mientras estás en el exterior; (5) Asesoría en precio de lista — corredores tienen comparables recientes más precisos que un no residente puede acceder. Comisión típica en Panamá: 5% + ITBMS del precio, pagada por el vendedor al cierre. Para apartamentos de 300,000+ USD, algunos corredores negocian comisión escalonada 3-5%. Verificá que el corredor tenga licencia ACOBIR vigente (panamaacobir.org) — hay corredores informales sin licencia que pueden generar problemas legales al cierre. Para cross-venta con otros extranjeros, corredores especializados en mercado internacional cobran un premium pero acceden a audiencia global.

¿Cuánto tiempo toma vender un apartamento en Panamá siendo extranjero no residente?

El tiempo total desde lanzamiento al mercado hasta escrituración e ingreso del dinero en cuenta varía entre 3 y 9 meses según zona, precio y condición del inmueble. Desglose típico: Lanzamiento al mercado: semana 0 — listado en portales, fotografía profesional, MLS. Venta en zonas premium líquidas (Punta Pacífica, Costa del Este, San Francisco): 45-120 días de exposición hasta aceptar oferta razonable. Venta en zonas secundarias: 90-240 días. Promesa de compraventa y due diligence del comprador: 30-45 días. Escritura pública y registro: 15-30 días. Recepción del neto (tras retención 3% ANIP y pagos): día de escritura. Transferencia al exterior: 3-10 días hábiles tras declaración PLD al banco. Total típico zona premium: 4-5 meses. Total típico zona secundaria: 7-9 meses. Para extranjero no residente que no está en Panamá, agregá 2-4 semanas adicionales por coordinación de poder notarial apostillado, viajes del representante, y sincronización de firmas. Si necesitás vender más rápido, estrategias: precio listado 5-10% bajo comparables (vende en 60-90 días), ofrecer financiamiento directo del vendedor (atrae compradores sin crédito), permuta con desarrollador (trade-in, ver sección permuta). Ver también cómo acelerar venta en [qué hacer si tu apartamento no se vende](/blog/que-hacer-si-tu-apartamento-no-se-vende-panama-2026).

Vender Apartamento como Extranjero No Residente en Panamá 2026

Última actualización: 24 de abril de 2026

Los extranjeros representan aproximadamente el 30-40% de los propietarios activos en zonas premium como Punta Pacífica, Costa del Este y Marbella. Cuando llega el momento de vender — ya sea por rotación de portafolio, cambio de plan de vida o realización de plusvalía — las reglas son parecidas a las de un residente, pero con particularidades clave: retención del 3% bajo Ley 8 de 2010, gestiones de repatriación de fondos, y frecuentemente, operación remota desde el país de residencia.

Esta guía cubre el proceso completo de venta como extranjero no residente: impuestos aplicables, retención automática, due diligence del comprador, representación con poder notarial, repatriación de fondos y errores comunes. Complementa cómo vender apartamento en Panamá 2026 (enfocado en vendedor residente) con las especificidades del no residente.

Antes de listar, estimá valor con PanamaEstimate y modelá retorno neto con la Calculadora de Rentabilidad. Si estás evaluando si conviene vender ahora o esperar, leé comprar ahora o esperar Panamá 2026.

Marco Legal: Ley 8 de 2010 y Régimen Tributario para No Residentes

El marco normativo principal para operaciones inmobiliarias de no residentes en Panamá es:

Ley 8 de 2010 — Régimen tributario aplicable a personas no residentes. Establece el principio de retención en la fuente para ingresos de fuente panameña.
Código Fiscal de Panamá — Regulación general del ITBI, ISR y régimen de retenciones.
Resoluciones de ANIP (antes DGI) — Procedimientos operativos para declaraciones, pagos y paz y salvos.
Ley 47 de 1956 — Régimen de propiedad horizontal (cuotas HOA, paz y salvo).
Leyes PLD — Reportes obligatorios del banco al transferir fondos.

Concepto clave: fuente panameña

La venta de un inmueble ubicado en Panamá genera renta de fuente panameña para el vendedor, independientemente de su país de residencia. Esto activa el régimen de retención del 3% + ajuste por ISR definitivo.

El no residente no tributa en Panamá por ingresos de fuente extranjera (intereses, dividendos, salarios generados fuera). Solo tributa por la plusvalía y el valor de la venta del inmueble panameño.

Los Tres Tributos Principales

1. Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) — 2%

Base: el mayor entre precio pactado en la escritura y valor catastral del inmueble.
Sujeto obligado: el vendedor.
Se paga al momento de la escritura pública (Formulario ANIP correspondiente).
Cálculo ejemplo: apartamento vendido en 280,000 USD con valor catastral 240,000 USD → ITBI sobre 280,000 = 5,600 USD.

2. Impuesto sobre la Renta (ISR) — Régimen especial 10% sobre ganancia

Base: ganancia de capital = precio de venta - costo fiscal.
Costo fiscal = precio original de compra + mejoras documentadas + gastos de adquisición (notaría, abogado, avalúos).
Tasa: 10% sobre la ganancia.
Cálculo ejemplo: compra 2018 a 210,000 USD, mejoras documentadas 15,000 USD, gastos de adquisición 4,000 USD → costo fiscal 229,000 USD. Venta 2026 a 280,000 USD. Ganancia: 51,000 USD. ISR: 5,100 USD.

3. Retención del 3% sobre precio de venta

Base: precio pactado en la escritura.
Sujeto obligado a retener: el comprador.
Momento: al firmar escritura y pagar precio.
Se deposita en ANIP en Formulario 106 dentro de 10 días hábiles posteriores.
Es anticipo del ISR — si ISR definitivo es mayor, vendedor paga diferencia; si es menor, solicita devolución.
Cálculo ejemplo: precio 280,000 USD → retención 8,400 USD.

Cuadro resumen cargas tributarias

Concepto	%	Sobre	Ejemplo 280k USD, ganancia 51k USD
ITBI	2%	Precio (mayor entre pactado y catastral)	5,600 USD
ISR régimen especial	10%	Ganancia	5,100 USD
Retención 3%	3%	Precio pactado	8,400 USD
Retención vs ISR final	-	-	Retención (8,400) > ISR (5,100) → Solicitud devolución 3,300 USD
Total efectivo tributario	-	-	10,700 USD (ITBI + ISR) = 3.8% del precio

Gastos de cierre adicionales del vendedor

Notaría y registro: 0.5-1% del precio.
Abogado del vendedor: 1,000-3,000 USD fijos o 0.5-1%.
Comisión de corretaje: 5% + ITBMS = ~5.35% efectivo.
Paz y salvos y certificaciones: 100-300 USD.
Cancelación de hipoteca si aplica: gastos bancarios 200-500 USD.

Total gastos de cierre del vendedor: ~6-8% del precio.

Total cargas + gastos típicos del extranjero no residente: 9-12% del precio + impuesto sobre ganancia.

Proceso de Venta Paso a Paso (Extranjero No Residente)

Fase 1 — Preparación (2-4 semanas)

Estimación de valor con PanamaEstimate + comparables de corredor.
Selección de corredor inmobiliario ACOBIR autorizado. Verificar licencia en panamaacobir.org.
Obtención de paz y salvos actualizados:
- Certificado de Registro Público (libertad de gravamen).
- Paz y salvo ANIP (ITBI).
- Paz y salvo condominio.
- Paz y salvo IDAAN, ENSA/Edemet.
Contratación de abogado inmobiliario panameño (local) — crítico si el vendedor no está en Panamá.
Poder notarial si no estarás en Panamá — otorgá poder a abogado o representante. Documento apostillado en el país de origen.
Cédula de contribuyente (RUC) en ANIP — 1-2 días con pasaporte.

Fase 2 — Marketing y oferta (1-6 meses)

Fotografía profesional y tour virtual (300-800 USD).
Listado en portales (Encuentra24, InmoPanama) y MLS ACOBIR.
Gestión de visitas por el corredor mientras estás en el exterior.
Recepción de ofertas formales por escrito.
Negociación de precio y condiciones vía corredor.
Aceptación de oferta final.

Fase 3 — Promesa de compraventa y due diligence (30-45 días)

Firma de promesa por poder notarial. Arras 5-10% del precio depositadas por comprador.
Due diligence del comprador — tu abogado coordina entregas.
Resolución de hallazgos si hay deudas menores u observaciones.
Preparación de escritura por notario.

Fase 4 — Escritura pública y cierre (15-30 días)

Firma de escritura ante notario — tu representante firma con tu poder.
Pago del precio:
- Comprador paga 97% a cuenta del vendedor (propia o del abogado).
- Comprador retiene 3% y deposita en ANIP (Formulario 106).
Pago de ITBI por el vendedor (2% del precio).
Pago de cuenta final de HOA y servicios hasta la fecha.
Entrega de llaves al comprador.
Inscripción en Registro Público — 2-4 semanas.

Fase 5 — Repatriación de fondos (1-3 semanas)

Declaración PLD al banco panameño:
- Escritura de venta inscrita.
- Comprobante de retención ANIP.
- Paz y salvos ITBI.
- Identificación del vendedor y cuenta destino.
Transferencia internacional al país destino.
Reporte a autoridades del país destino (si aplica, ej. FBAR/FinCEN en EE.UU., CRS en UE).

Fase 6 — Ajustes post-cierre (6-12 meses)

Declaración jurada de ISR definitivo ante ANIP.
Solicitud de devolución si retención 3% supera ISR calculado (6-12 meses de trámite).
Cierre contable de la operación con contador en país de origen.

Tiempo total típico: 6-10 meses desde listar hasta fondos en cuenta destino.

Poder Notarial: Cómo Vender Sin Estar en Panamá

El poder notarial es el documento clave que permite la venta remota. Estructura recomendada:

Contenido esencial del poder

Identificación del otorgante (tú): nombre completo, pasaporte, dirección en el exterior.
Identificación del apoderado: abogado o representante de confianza en Panamá.
Facultades expresas:
- Firmar promesa de compraventa.
- Firmar escritura pública de venta.
- Recibir el precio en nombre del otorgante.
- Pagar impuestos y gastos de cierre.
- Cancelar hipoteca si aplica.
- Firmar paz y salvos y declaraciones fiscales.
- Transferir fondos a cuenta del otorgante.
Identificación del inmueble específico (finca registral, dirección).
Precio mínimo aceptable (opcional, para protegerse).
Plazo de vigencia (típico 12-24 meses, extendible).

Procedimiento de formalización

Redacción del poder por abogado panameño.
Firma por el otorgante ante notario público en el país de residencia.
Apostilla (si el país es parte de la Convención de La Haya) o legalización consular (si no lo es).
Envío a Panamá por correo internacional o digital con apostilla digital cuando aplique.
Protocolización ante notario público panameño.
Registro en la Sección de Poderes del Registro Público si la facultad lo requiere.

Costo total del poder: 300-800 USD (notaría en origen + apostilla + envío + protocolización en Panamá).

Estructuras Específicas para No Residentes

Venta desde sociedad anónima panameña

Muchos extranjeros tienen el inmueble bajo una sociedad anónima panameña. En ese caso:

El vendedor jurídicamente es la sociedad, no el individuo.
La sociedad paga ITBI y ISR.
Al trasladar fondos de la sociedad al accionista extranjero como dividendo, aplica impuesto de dividendos.
Alternativa: venta de acciones de la sociedad en vez de venta del inmueble. Puede tener ventajas fiscales pero requiere due diligence más compleja del comprador.

Ver sociedad anónima vs nombre personal Panamá 2026.

Venta con financiamiento directo del vendedor (seller financing)

Estrategia usada por vendedor extranjero cuando el comprador no califica para crédito bancario panameño:

Vendedor recibe 30-50% al cierre + saldo en cuotas durante 2-7 años.
Se constituye hipoteca a favor del vendedor sobre el inmueble.
Permite venta más rápida y puede sostener precio de lista.
Riesgo: gestión remota del cobro de cuotas.

Trade-in con desarrollador

Si estás comprando inmueble nuevo en Panamá, algunos desarrolladores aceptan trade-in (permuta parcial) del inmueble usado. Evita costos de corretaje doble. Ver permuta inmobiliaria Panamá 2026.

Repatriación de Fondos: Marco Regulatorio

Panamá: libre movilidad

Panamá tiene:

Dolarización — moneda local es el USD, sin riesgo cambiario.
Sin control de cambios — convertibilidad total.
Sin restricciones estructurales a movimiento de capital.

Podés transferir 100% del neto al exterior sin autorizaciones especiales.

Reportes obligatorios

Aunque no hay restricción, hay reportes:

Declaración de Origen de Fondos al banco ejecutor (PLD).
Reporte a la Superintendencia de Bancos y UAF por operación mayor a 10,000 USD.
Declaración de destino si el receptor es una cuenta no propia.

Normas del país destino

EE.UU.: reporte FBAR (FinCEN 114) si el total en cuentas extranjeras supera 10,000 USD en algún momento del año. Formulario 8938 (FATCA). Impuesto federal sobre ganancia de capital con crédito fiscal por ISR pagado en Panamá (si tratado aplica).
Canadá: T1135 (Foreign Income Verification Statement). Impuesto sobre ganancia.
UE: normas del estado miembro. Common Reporting Standard (CRS) entre Panamá y UE activo.
Latinoamérica: variable por país. Colombia, Argentina, México tienen tratados de intercambio de información con Panamá.

Consultá contador en tu país antes de estructurar. Algunos impuestos dobles se evitan con crédito fiscal, otros se suman.

Caso Práctico Completo

Perfil: Inversor argentino compró apartamento en San Francisco en 2018 por 230,000 USD. Hizo mejoras documentadas por 18,000 USD en 2020. Gastos de adquisición originales 5,000 USD. Vende en 2026 por 310,000 USD.

Cálculo tributario

Costo fiscal: 230,000 + 18,000 + 5,000 = 253,000 USD.
Precio de venta: 310,000 USD.
Ganancia de capital: 57,000 USD.
ISR 10%: 5,700 USD.
ITBI 2% sobre 310,000: 6,200 USD.
Retención 3% sobre 310,000: 9,300 USD.

Gastos de cierre del vendedor

Comisión de corretaje 5% + ITBMS 7%: 16,585 USD.
Abogado: 2,000 USD.
Paz y salvos y certificaciones: 200 USD.
Total gastos: 18,785 USD.

Producto neto al vendedor

Precio: 310,000 USD.
Menos ITBI: -6,200 USD.
Menos retención 3%: -9,300 USD.
Menos gastos cierre: -18,785 USD.
Neto recibido en cuenta: 275,715 USD.

Ajuste post-cierre ISR

ISR calculado: 5,700 USD.
Retención depositada: 9,300 USD.
Solicitud de devolución: 3,600 USD (trámite 6-12 meses).

Neto final después de ajuste

275,715 + 3,600 = 279,315 USD netos tras 12 meses.

Ganancia total neta para el vendedor

Neto final: 279,315 USD.
Menos costo fiscal original: 253,000 USD.
Ganancia neta final: 26,315 USD sobre 253,000 invertido = 10.4% total en 8 años, ~1.25% anualizado neto (sin considerar yield de alquiler durante el período de tenencia).

Este cálculo es sin considerar renta acumulada durante los 8 años de tenencia, que típicamente agrega 35-50% de retorno total adicional en zonas como San Francisco. El cálculo completo de ROI debe combinar yield + apreciación neta.

Errores Comunes del Extranjero No Residente al Vender

No documentar mejoras históricas. Sin documentación, no reducen costo fiscal y aumentan ISR. Guardá facturas desde el día de la compra.
Ignorar retención del 3%. Algunos vendedores no saben que van a recibir solo 97% al cierre y presupuestan mal el neto.
Contratar solo corredor sin abogado. El abogado protege tus intereses legales; el corredor optimiza comisión.
Poder notarial mal redactado. Si no tiene facultades expresas suficientes, el representante no puede firmar o cobrar.
No apostillar el poder. Sin apostilla, no es válido en Panamá.
Listado muy por encima del mercado. Extranjero no residente tiende a sobrevalorar. Usá comparables reales.
No estimar impacto fiscal en país de origen. Puede haber impuestos adicionales en EE.UU., Canadá, UE.
Vender amoblado sin documentar. Amoblado aumenta precio escriturable pero también ITBI y retención.
No mantener paz y salvos vigentes. Paz y salvo vencido retrasa escrituración 15-30 días.
Saltar inspector técnico del comprador. Rechazar inspección aleja compradores serios.
Transferir fondos sin declaración PLD. El banco bloquea hasta recibir documentación.
Olvidar cancelar la sociedad panameña (si aplica) post-venta si no vas a usarla. Genera costos anuales (tasa única, resident agent).

Cuándo Vender vs Esperar

Decisión estratégica del extranjero no residente:

Indicadores para vender ahora

Zona madura con apreciación proyectada sub-5% anual.
Apreciación acumulada alta en tu período de tenencia (40%+).
Edad del edificio llegando a 12-15 años con sobreoferta de proyectos nuevos.
Cambio de plan de vida (consolidación de portafolio en otro país).
Tasas hipotecarias bajas en Panamá atrayendo compradores.
Tipo de cambio favorable al repatriar a país de residencia.

Indicadores para esperar

Zona con driver de apreciación (Metro Línea 3, reconversión urbana).
Edad del edificio < 10 años en zona premium.
Yield de alquiler fuerte generando cash flow suficiente.
Planes de usar el inmueble (segunda residencia, jubilación en Panamá).
Mercado con sobreoferta actual que se normalizará en 1-2 años.

Modelá con la Calculadora de Rentabilidad.

Fuentes y Normativa

Ley 8 de 2010 — Régimen tributario aplicable a no residentes en Panamá.
Código Fiscal de Panamá — ITBI, ISR y régimen de retenciones.
Resoluciones de ANIP (autoridad nacional de ingresos públicos) — procedimientos operativos, formularios 106 y conexos.
Ley 47 de 1956 — Régimen de propiedad horizontal.
Ley 23 de 2015 y modificaciones — Prevención de Lavado de Dinero.
Convención de La Haya sobre Apostilla — validación internacional de poderes.
Panamá CRS (Common Reporting Standard) — intercambio de información fiscal con países miembros.
Superintendencia de Bancos de Panamá (SBP) — regulación de transferencias internacionales.

Este artículo es referencia general. La tributación al vender como extranjero no residente tiene matices por país de residencia, estructura de tenencia y régimen fiscal específico. Consultá contador inmobiliario panameño + contador en tu país de origen antes de firmar.