What is Horizontal Property (PH) in Panama and which law governs it?

Horizontal Property (PH) is the legal regime that allows multiple owners to hold independent private units in the same building or complex, sharing common areas (hallways, elevators, pools, visitor parking, structural walls). In Panama it is currently governed by Law 31 of June 18, 2010 ('Regulating the Horizontal Property Regime'), which repealed Law 13 of 1993 and its predecessors. Law 31 of 2010 was implemented by Executive Decree 854 of 2015. It establishes: (1) how a PH is created via public deed and Public Registry recording; (2) owners' rights and obligations; (3) operation of the Owners' Assembly and Board of Directors; (4) maintenance dues and collection; (5) administration regime; (6) dispute resolution. Almost every apartment building in Panama operates under PH.

What's the difference between Horizontal Property and a simple condominium in Panama?

In Panama the term 'condominium' is used colloquially, but legally the regime is HORIZONTAL PROPERTY (Law 31 of 2010). The technical distinction: (1) Horizontal Property with bylaws recorded at the Public Registry — formal regime under Law 31, with legal personality, mandatory assembly, board of directors, detailed bylaws, and judicially enforceable dues; this is the standard for modern multi-unit buildings; (2) Proindiviso or simple co-ownership (Civil Code arts. 400-462) — multiple owners on one property without private divisions or PH bylaws; used for shared land, not apartment buildings; (3) 'Non-PH' or 'master-planned' communities — gated developments regulated by recorded private bylaws, sometimes under a civil residents-association regime (Law 33 of 1984 on Associations) rather than strict PH. For apartments, always verify: is the PH recorded under Law 31 of 2010 at the Public Registry? If not, there's no formal regime and owners don't have full Law 31 rights.

What are the HOA Bylaws (Reglamento de Copropiedad) and what must they contain under Law 31 of 2010?

The HOA Bylaws are the founding document of every PH in Panama, required by articles 24-28 of Law 31 of 2010. They are executed via public deed and recorded at the Public Registry — without recording, the PH has no legal effect. Mandatory contents per art. 25 of Law 31: (1) name and location of the building; (2) description of private units with participation coefficients (percentage determining voting rights and dues); (3) authorized use of each unit (residential, commercial, parking); (4) common areas and their use; (5) use restrictions (Airbnb, pets, noise, structural modifications); (6) administration rules; (7) operation of the assembly and board; (8) financial regime (dues, reserve funds); (9) sanctions for breaches; (10) dispute resolution. Amendments require an extraordinary assembly with qualified quorum and majority (typically 75-80% of coefficients).

Who can attend and vote at an Owners' Assembly under Law 31 of 2010?

Per articles 44-60 of Law 31 of 2010: (1) Attend and vote — the OWNER recorded at the Public Registry, or their attorney-in-fact with general or special notarized power of attorney; (2) Attend without voting — tenants (if bylaws allow) and delinquent owners (may attend but NOT vote, art. 56 Law 31). Voting is weighted by PARTICIPATION COEFFICIENT (the unit's percentage of the total) — not one vote per apartment. Example: a 250 sqm penthouse may have 3-4% coefficient while 80 sqm apartments have 1-1.3%. Ordinary assemblies: at least once a year to approve budget, accountability, and elect the board. Extraordinary assemblies: special call for specific topics (major works, bylaws amendment, lawsuit, sale of common areas). Quorum: simple majority (> 50%) at ordinary first call; can be reduced at second call. Structural decisions require qualified majorities (75-80% of coefficients).

What happens if I don't pay HOA dues in Panama?

Consequences are regulated in articles 78-85 of Law 31 of 2010. (1) Automatic delinquency — past-due dues accrue late charges (morosidad) per bylaws, typically 5-10% monthly; (2) Loss of voting rights — delinquent owner cannot vote in assembly (art. 56); (3) Cutoff of common services — the HOA can restrict NON-essential services (pool, gym, social areas); CANNOT cut essential services (water, electricity, unit access); (4) Judicial collection via executory process — the HOA has executory title on past-due dues (art. 83 Law 31) and can sue under an executory action; (5) Statutory lien — the HOA's claim has PRIORITY over the property (art. 84 Law 31), meaning it ranks ahead of other creditors up to the past-due dues + late charges of the last 12 months; (6) Judicial foreclosure of the unit — in extreme cases of persistent delinquency, the HOA can force the sale of the apartment to collect. Typical tolerance before judicial action: 3-6 months. For zone-by-zone detail see [Panama condo HOA fees 2026](/en/blog/maintenance-fees-condo-panama-2026-promedio-por-tipo).

Can the HOA ban Airbnb or short-term rentals?

Yes, and it's increasingly common in Panama. Per Law 31 of 2010 (arts. 24-28), the HOA Bylaws can establish use restrictions — including banning short-term tourist rentals (Airbnb, Booking). The restriction must be in the original bylaws or approved in an extraordinary assembly with qualified majority (typically 75-80% of coefficients). Exclusive residential buildings in Punta Pacifica, Costa del Este, and Obarrio have added explicit bans post-pandemic due to complaints about noise, security, and traffic. Other 'Airbnb-friendly' buildings have bylaws that explicitly allow tourist use. Before buying for Airbnb: (1) read the full HOA Bylaws; (2) check recent assembly minutes for changes; (3) consult building management; (4) verify the ATP tourist license that the building must authorize. Additionally, in Casco Antiguo and historic zones there are municipal regulations limiting Airbnb (2019 Municipal Decree). See [Panama short-term rental Airbnb 2026](/en/blog/short-term-rental-airbnb-panama-2026-licencias-roi).

Propiedad Horizontal vs Condominio Simple en Panamá: Diferencia Legal Ley 31 de 2010

Última actualización: 24 de abril de 2026

Comprar un apartamento en Panamá es comprar una unidad bajo régimen de Propiedad Horizontal (PH) — un régimen jurídico que determina cuánto paga de mantenimiento, cómo se toman decisiones de obras, si puede o no hacer Airbnb, y qué pasa si no paga las cuotas. La mayoría de compradores firma la escritura sin leer el Reglamento de Copropiedad, y descubre las reglas tarde. Esta guía cubre el marco legal actualizado (Ley 31 de 2010 y Decreto Ejecutivo 854 de 2015), diferencia PH de condominio simple, explica el funcionamiento de asambleas, cuotas, morosidad y restricciones de uso.

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Marco Legal de la Propiedad Horizontal

Norma vigente: Ley 31 de 2010

Ley 31 del 18 de junio de 2010 — "Que regula el Régimen de Propiedad Horizontal". Derogó la anterior Ley 13 de 1993 y unificó normativa dispersa.

Reglamento

Decreto Ejecutivo 854 del 3 de septiembre de 2015 — reglamenta aspectos operativos: procedimientos de asamblea, formatos de convocatoria, fondo de reserva, auditorías.

Autoridad de aplicación

Registro Público: inscripción y modificaciones de PH.
Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (ACODECO): conflictos de consumo.
Jueces de Circuito Civil: conflictos entre propietarios y PH.

Alcance

Todos los edificios de apartamentos, oficinas, locales comerciales bajo régimen PH inscrita.

Propiedad Horizontal vs Condominio Simple: Diferencias Técnicas

1. Propiedad Horizontal (Ley 31 de 2010)

Régimen formal inscrito en Registro Público.
Personalidad jurídica.
Asamblea de propietarios obligatoria.
Junta Directiva.
Reglamento de Copropiedad detallado.
Cuotas exigibles con título ejecutivo.
Hipoteca legal sobre inmueble por cuotas vencidas.
Aplica a casi todos los edificios de apartamentos.

2. Proindiviso / copropiedad simple (arts. 400-462 Código Civil)

Varios dueños sobre un mismo inmueble.
SIN división de unidades privativas.
SIN reglamento PH.
Gestión por común acuerdo de copropietarios.
Venta por cada uno de su cuota-parte.
Uso típico: terrenos compartidos, NO edificios de apartamentos.

3. Master planned / urbanización cerrada

Puede ser PH (casas en terreno común bajo Ley 31) o asociación civil (Ley 33 de 1984).
Reglamento privado inscrito.
Cuotas de mantenimiento por servicios (seguridad, áreas comunes).
Menor rigidez que PH pura.
Ver condominios master planned Panamá.

¿Cómo verificar qué régimen aplica?

Solicitar al vendedor copia del Reglamento de Copropiedad inscrito.
Pedir certificación del Registro Público del inmueble.
Verificar número de inscripción de la PH.
Si NO hay PH inscrita: se trata de condominio de hecho sin las protecciones de la Ley 31.

El Reglamento de Copropiedad: Contenido Obligatorio

Según art. 25 Ley 31 de 2010:

1. Identificación

Denominación y ubicación del edificio.
Número de finca matriz.
Datos del promotor.

2. Unidades privativas

Descripción, metraje, ubicación.
Coeficiente de participación (% sobre total).
Determina derechos de voto y cuotas.

3. Destino autorizado

Residencial, comercial, estacionamiento, depósito.
Cambios de destino requieren aprobación de asamblea.

4. Zonas comunes

Pasillos, ascensores, fachada, techos, piscinas, gimnasios, áreas sociales, jardines.
Uso exclusivo de algunas zonas (terrazas privadas, parqueos asignados).

5. Limitaciones de uso

Prohibición o no de Airbnb.
Restricciones sobre mascotas.
Ruido y horarios.
Modificaciones arquitectónicas de fachada.
Tendido de ropa visible.

6. Régimen económico

Cuotas ordinarias de mantenimiento.
Fondo de reserva.
Cuotas extraordinarias para obras.
Morosidad y recargos.

7. Administración

Junta Directiva: composición, elección, facultades.
Administrador: requisitos, remuneración, supervisión.
Asambleas: tipos, convocatoria, quórum.

8. Sanciones

Por violaciones al reglamento.
Procedimiento interno antes de acción judicial.

Asamblea de Propietarios: Funcionamiento

Tipos

Ordinaria: mínimo 1 vez al año (art. 47 Ley 31). Aprobación de:

Estados financieros año anterior.
Presupuesto año siguiente.
Rendición de cuentas de junta directiva.
Elección de nueva junta directiva.
Informe del administrador.

Extraordinaria: por convocatoria especial para temas puntuales:

Modificación del reglamento.
Obras mayores no presupuestadas.
Demandas colectivas.
Venta o arrendamiento de zonas comunes.
Cambio de administrador.

Convocatoria

Por junta directiva o 25% de los propietarios (art. 48).
Mínimo 10 días de anticipación.
Medios: notificación personal, correo electrónico, aviso en lobby.
Orden del día específico.

Quórum

Ordinaria primera convocatoria: > 50% coeficientes.
Ordinaria segunda convocatoria: los presentes (mínimo 25-30% según reglamento).
Extraordinaria modificación reglamento: 75-80% coeficientes (mayoría calificada).

Voto ponderado

Por coeficiente de participación, NO un voto por unidad.
Penthouse grande puede tener 3-4%.
Apartamento estándar 1-1.5%.
Morosos NO votan (art. 56).

Actas

Obligatorias, firmadas por presidente y secretario.
Protocolo notarial recomendable para modificaciones registrales.
Disponibles para propietarios.

Junta Directiva: Rol y Límites

Composición

Presidente, secretario, tesorero (mínimo).
Vocales según reglamento.
Electos en asamblea ordinaria.
Periodo típico: 1-2 años.

Facultades

Ejecución del presupuesto aprobado.
Contratación de proveedores habituales.
Supervisión del administrador.
Representación judicial y extrajudicial de la PH (si reglamento lo delega).
Imposición de sanciones menores (dentro de reglamento).

Límites

NO puede modificar reglamento sin asamblea.
NO puede aprobar obras extraordinarias sin asamblea.
NO puede vender zonas comunes sin asamblea extraordinaria.
Responsabilidad civil por decisiones fuera de facultades.

Administrador

Puede ser propietario o tercero.
Contrato escrito con funciones, remuneración, obligaciones.
Responsable de cobranza, pagos, mantenimiento.
Rinde cuentas mensualmente a junta.
Remuneración típica: USD 800-2,500/mes según tamaño.

Cuotas de Mantenimiento: Base Legal y Cobranza

Cómo se calcula la cuota

Presupuesto anual aprobado en asamblea / 12 meses.
Distribución por coeficiente de participación.
Cuota ordinaria + cuota fondo reserva (obligatorio mínimo 5% según Decreto 854).
Eventualmente cuota extraordinaria por obra.

Rangos típicos en Panamá 2026

Tipo de edificio	Cuota por m²/mes USD
Básico (sin amenidades)	1.20 - 1.80
Estándar medio	1.80 - 2.80
Premium con amenidades	2.80 - 4.50
Ultra-premium (helipuerto, concierge)	4.50 - 8.00

Ver cuota de mantenimiento apartamento para detalle por zona.

Obligación de pago

Obligación real (sigue al inmueble) y personal (del propietario) — art. 79 Ley 31.
Comprador de apartamento con deudas de cuotas las hereda salvo acuerdo contrario con vendedor + cancelación antes de escritura.
Siempre exigir Paz y Salvo del PH antes de escriturar.

Consecuencias de la mora (arts. 78-85 Ley 31)

Recargos: 5-10% mensual típico.
Pérdida derecho voto (art. 56).
Corte servicios NO esenciales: piscina, gimnasio, áreas sociales.
NO se puede cortar: agua, luz, acceso a unidad.
Título ejecutivo (art. 83): PH puede demandar por vía ejecutiva.
Hipoteca legal (art. 84): privilegio sobre el inmueble hasta cuotas vencidas + recargos últimos 12 meses, preferente sobre hipoteca bancaria común.
Remate judicial en mora persistente (6+ meses).

Derechos y Obligaciones del Propietario

Derechos (arts. 11-15 Ley 31)

Uso exclusivo de unidad privativa.
Uso común de zonas comunes según destino.
Asistir y votar en asambleas.
Elegir y ser elegido en junta directiva.
Información: actas, estados financieros, contratos.
Acción judicial contra acuerdos ilegales.

Obligaciones (arts. 16-23 Ley 31)

Pagar cuotas ordinarias y extraordinarias.
Respetar reglamento de copropiedad.
Conservar unidad en buen estado.
Permitir acceso para reparaciones de zonas comunes.
No afectar estructura ni estética del edificio sin autorización.
Notificar cambios de propietario al administrador.

Restricciones de Uso: Airbnb, Mascotas, Remodelaciones

Airbnb / alquileres cortos

Reglamento puede prohibir, permitir con condiciones o ser silencioso.
Tendencia 2024-2026: más edificios prohiben por quejas.
Verificación previa: reglamento + actas recientes de asamblea.
Municipal y ATP también regulan.
Ver short-term rental Airbnb Panamá.

Mascotas

Reglamento regula tamaño, cantidad, áreas permitidas.
Modificaciones requieren asamblea extraordinaria.
Ley panameña general de bienestar animal (Ley 70 de 2012) aplica también.

Remodelaciones

Unidad privativa: libre dentro de unidad siempre que no afecte estructura ni zonas comunes.
Modificación de ventanas, balcones, fachada: requiere aprobación junta directiva (por reglamento).
Demolición de pared estructural: autoridades municipales + junta directiva.

Ruido y horarios

Reglamento fija horarios (ej: 10 PM - 7 AM silencio).
Fiestas y eventos: reserva previa en áreas sociales.

Resolución de Conflictos

Entre propietarios

Mediación interna por junta directiva.
Arbitraje si reglamento lo establece.
Juez de Paz o Juez de Circuito Civil según cuantía.

Contra decisiones de asamblea

Impugnación judicial en 30 días (art. 58 Ley 31).
Propietario con interés legítimo.
Juzgado de Circuito Civil.

Contra junta directiva o administrador

Reclamo interno a asamblea.
Responsabilidad civil si actúa fuera de facultades.
Remoción en asamblea extraordinaria.

Consumidor contra desarrollador

ACODECO: para quejas de consumo (Ley 45 de 2007).
Ver ley protección consumidor comprador inmobiliario.

Checklist Antes de Comprar en un PH

Copia del Reglamento de Copropiedad inscrito.
Actas de las últimas 3-5 asambleas ordinarias + extraordinarias.
Estados financieros auditados 2-3 últimos años.
Presupuesto año en curso.
Listado de cuotas ordinarias y extraordinarias vigentes.
Paz y Salvo PH de la unidad objetivo.
Certificación de sanciones pendientes.
Confirmación de Airbnb permitido/prohibido si es su plan.
Fondo de reserva: monto y estado (¿suficiente para capital expenditures?).
Histórico de cuotas extraordinarias últimos 5 años (¿edificio ha hecho derramas grandes recientes?).
Contratos vigentes con proveedores clave (seguridad, ascensores, piscina).
Ver due diligence inmueble Panamá.

Caso Práctico: Conflicto por Cuota Extraordinaria

Escenario: edificio de 50 apartamentos en Marbella, 25 años de antigüedad. Junta directiva decide reemplazar ascensores (USD 120,000) con cuota extraordinaria USD 2,400 por apartamento.

Proceso legal correcto

Junta directiva convoca asamblea extraordinaria con agenda específica.
Convocatoria 10+ días con cotizaciones adjuntas.
Asamblea con quórum > 50% coeficientes.
Votación: aprobación requiere mayoría calificada (75% según reglamento típico para obras > 10% presupuesto anual).
Acta notariada.
Cuotas exigibles en plazos aprobados.

Propietario que impugna

30 días para demanda judicial desde acta.
Argumentos: vicios de convocatoria, quórum, mayoría, o abuso de derecho.
Si impugnación procede: anulación y nueva asamblea.

Propietario que no paga

Mora automática.
Recargos.
Cobro ejecutivo.
Eventual hipoteca legal.

Fuentes y Normativa

Ley 31 del 18 de junio de 2010 — Régimen de Propiedad Horizontal.
Decreto Ejecutivo 854 del 3 de septiembre de 2015 — Reglamento.
Código Civil de Panamá — arts. 400-462 (copropiedad simple).
Ley 45 de 2007 — Protección al Consumidor (ACODECO).
Ley 33 de 1984 — Asociaciones sin fines de lucro.
Ley 70 de 2012 — Bienestar animal.
Registro Público de Panamá — registro-publico.gob.pa.
Autoridad de Protección al Consumidor (ACODECO) — acodeco.gob.pa.

Este artículo es informativo y general. Cada PH tiene reglamento específico con particularidades. Consulte abogado inmobiliario para su caso concreto.