What taxes does a non-resident foreigner pay when selling an apartment in Panama?

A non-resident foreigner pays the same taxes as a resident when selling, with particularities on withholding. The three main taxes are: (1) Real Estate Transfer Tax (ITBI) of 2% on the higher of the agreed price or cadastral value — paid by the seller as the obligor; (2) Income tax on capital gains — special regime of 10% on the gain (sale price minus tax basis: purchase price + documented improvements + acquisition costs); (3) Mandatory 3% withholding on the sale price applied by the buyer at payment, under Law 8 of 2010 and ANIP rules — this withholding is an advance against the non-resident seller's income tax. If the final calculated income tax is higher than the 3% withheld, the seller pays the difference; if lower, the seller may request a refund. Typical seller closing costs: 2-4% of the price across notary, attorney, clearance certificates, and certifications. Total typical tax burden for a non-resident foreigner: 5-8% of the sale price plus income tax on actual gain.

How does the 3% withholding on the sale price work, and can I avoid it?

The 3% withholding is governed primarily by the Tax Code and regulated by ANIP (formerly DGI). It works as follows: at the public deed, the buyer automatically withholds 3% of the sale price and deposits it directly with ANIP using Form 106 within 10 business days. The seller receives only 97% of the price. This withholding applies even if the transaction is at a loss or final income tax falls below 3%. To recover the excess withheld (if calculated income tax on gain is below 3% of price), the seller must file a sworn declaration with ANIP requesting a refund — a process that typically takes 6-12 months. As a non-resident foreigner, you cannot avoid it. The only way to bypass the 3% withholding is to have Panamanian tax residency (permanent residency + registered tax domicile + filing taxes as a resident). For recurring property sales by the same seller (more than 10 per year or habitual activity), a different regime applies; consult a specialized accountant.

Can I repatriate the sale proceeds abroad without restrictions in Panama?

Panama has free convertibility and capital mobility — no currency controls or structural restrictions on repatriating funds. The foreign seller may transfer 100% of the net proceeds (after taxes and withholding) abroad without special authorizations. However, formal obligations apply: (1) Source of Funds Declaration with the executing bank under Anti-Money Laundering (AML) rules — the bank requests source documentation: sale deed, clearance certificates, ANIP withholding receipt, seller identification; (2) If the transfer exceeds $10,000 (essentially every real estate sale), the bank reports to the Superintendence of Banks and the UAF (Financial Analysis Unit) — automatic reporting, not blocking; (3) Financial Transfer Tax (if it applies at the destination bank) — destination bank's cost, not Panama's; (4) Destination country rules — the U.S., Canada, EU, and some Latin American countries require foreign income reporting and may apply additional taxes per treaty. Panama has double-taxation treaties with few countries — most foreigners pay tax on both sides with a partial foreign tax credit. Consult an accountant in your destination country before planning the sale.

What immigration or residency requirements do I need to sell my Panama apartment?

None. A non-resident foreigner can sell a Panama apartment without residency, visa, or local ID — just a valid passport. Panamanian law does not discriminate between resident and non-resident on property or sale rights. What does affect taxation is fiscal residency status: non-residents pay through the 3% withholding regime + income tax adjustment; Panamanian fiscal residents pay through the general regime (income tax on gain, no mandatory withholding). Practical requirements to sell as a non-resident: (1) Valid passport; (2) Power of attorney if you're not in Panama — you grant power to an attorney or representative to sign the sale deed for you; (3) Taxpayer ID (RUC) at ANIP to generate fiscal clearance — processed in 1-2 days with passport; (4) Panamanian bank account (yours or your attorney's) to receive the sale price; (5) Spouse identification if the property is under marital community per the home country's law — some Panamanian banks request spousal consent. You do not have to travel to Panama — the sale can be 100% remote with an apostilled power of attorney from the country of residence.

Do I need an authorized broker or local realtor to sell as a non-resident foreigner?

Legally, hiring an ACOBIR-licensed real estate broker is not required. The seller can list directly on portals (Encuentra24, InmoPanama), contact buyers, and close with an attorney + notary. In practice, however, hiring a broker is highly advisable for several reasons: (1) Market access — ACOBIR brokers share an MLS with 500+ active agents; without a broker, you reach a very limited audience; (2) Buyer screening — a broker filters serious buyers vs. curious shoppers, saving the remote seller time; (3) Negotiation — an experienced broker negotiates better than a seller who isn't in-country; (4) Coordinating due diligence, inspections, and closing from Panama while you're abroad; (5) List-price advice — brokers have access to recent comps a non-resident cannot easily reach. Typical commission in Panama: 5% + ITBMS (sales tax) of the price, paid by the seller at closing. For apartments above $300,000, some brokers negotiate a tiered 3-5% commission. Verify that the broker has a current ACOBIR license (panamaacobir.org) — informal unlicensed brokers can create legal issues at closing. For cross-selling to other foreigners, brokers who specialize in the international market charge a premium but reach a global audience.

How long does it take to sell a Panama apartment as a non-resident foreigner?

Total time from market launch to deed and funds in account ranges from 3 to 9 months depending on zone, price, and property condition. Typical breakdown: Market launch: week 0 — portal listing, professional photography, MLS. Sale in liquid premium zones (Punta Pacifica, Costa del Este, San Francisco): 45-120 days of exposure until accepting a reasonable offer. Sale in secondary zones: 90-240 days. Purchase promise and buyer's due diligence: 30-45 days. Public deed and registration: 15-30 days. Net proceeds received (after 3% ANIP withholding and payments): on deed day. International wire: 3-10 business days after AML declaration to the bank. Typical premium-zone total: 4-5 months. Typical secondary-zone total: 7-9 months. For non-resident foreigners not in Panama, add 2-4 weeks for coordinating the apostilled power of attorney, representative travel, and synchronized signing. To sell faster, strategies include: list 5-10% below comps (sells in 60-90 days), offer seller financing (attracts buyers without bank credit), trade-in with a developer (see permuta section). Also see how to accelerate the sale in [what to do if your apartment isn't selling](/blog/que-hacer-si-su-apartamento-no-se-vende-panama-2026).

Vender Apartamento como Extranjero No Residente en Panamá 2026

Última actualización: 24 de abril de 2026

Los extranjeros representan aproximadamente el 30-40% de los propietarios activos en zonas premium como Punta Pacífica, Costa del Este y Marbella. Cuando llega el momento de vender — ya sea por rotación de portafolio, cambio de plan de vida o realización de plusvalía — las reglas son parecidas a las de un residente, pero con particularidades clave: retención del 3% bajo Ley 8 de 2010, gestiones de repatriación de fondos, y frecuentemente, operación remota desde el país de residencia.

Esta guía cubre el proceso completo de venta como extranjero no residente: impuestos aplicables, retención automática, due diligence del comprador, representación con poder notarial, repatriación de fondos y errores comunes. Complementa cómo vender apartamento en Panamá 2026 (enfocado en vendedor residente) con las especificidades del no residente.

Antes de listar, estimá valor con PanamaEstimate y modelá retorno neto con la Calculadora de Rentabilidad. Si está evaluando si conviene vender ahora o esperar, leé comprar ahora o esperar Panamá 2026.

Marco Legal: Ley 8 de 2010 y Régimen Tributario para No Residentes

El marco normativo principal para operaciones inmobiliarias de no residentes en Panamá es:

Ley 8 de 2010 — Régimen tributario aplicable a personas no residentes. Establece el principio de retención en la fuente para ingresos de fuente panameña.
Código Fiscal de Panamá — Regulación general del ITBI, ISR y régimen de retenciones.
Resoluciones de ANIP (antes DGI) — Procedimientos operativos para declaraciones, pagos y paz y salvos.
Ley 47 de 1956 — Régimen de propiedad horizontal (cuotas HOA, paz y salvo).
Leyes PLD — Reportes obligatorios del banco al transferir fondos.

Concepto clave: fuente panameña

La venta de un inmueble ubicado en Panamá genera renta de fuente panameña para el vendedor, independientemente de su país de residencia. Esto activa el régimen de retención del 3% + ajuste por ISR definitivo.

El no residente no tributa en Panamá por ingresos de fuente extranjera (intereses, dividendos, salarios generados fuera). Solo tributa por la plusvalía y el valor de la venta del inmueble panameño.

Los Tres Tributos Principales

1. Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) — 2%

Base: el mayor entre precio pactado en la escritura y valor catastral del inmueble.
Sujeto obligado: el vendedor.
Se paga al momento de la escritura pública (Formulario ANIP correspondiente).
Cálculo ejemplo: apartamento vendido en 280,000 USD con valor catastral 240,000 USD → ITBI sobre 280,000 = 5,600 USD.

2. Impuesto sobre la Renta (ISR) — Régimen especial 10% sobre ganancia

Base: ganancia de capital = precio de venta - costo fiscal.
Costo fiscal = precio original de compra + mejoras documentadas + gastos de adquisición (notaría, abogado, avalúos).
Tasa: 10% sobre la ganancia.
Cálculo ejemplo: compra 2018 a 210,000 USD, mejoras documentadas 15,000 USD, gastos de adquisición 4,000 USD → costo fiscal 229,000 USD. Venta 2026 a 280,000 USD. Ganancia: 51,000 USD. ISR: 5,100 USD.

3. Retención del 3% sobre precio de venta

Base: precio pactado en la escritura.
Sujeto obligado a retener: el comprador.
Momento: al firmar escritura y pagar precio.
Se deposita en ANIP en Formulario 106 dentro de 10 días hábiles posteriores.
Es anticipo del ISR — si ISR definitivo es mayor, vendedor paga diferencia; si es menor, solicita devolución.
Cálculo ejemplo: precio 280,000 USD → retención 8,400 USD.

Cuadro resumen cargas tributarias

Concepto	%	Sobre	Ejemplo 280k USD, ganancia 51k USD
ITBI	2%	Precio (mayor entre pactado y catastral)	5,600 USD
ISR régimen especial	10%	Ganancia	5,100 USD
Retención 3%	3%	Precio pactado	8,400 USD
Retención vs ISR final	-	-	Retención (8,400) > ISR (5,100) → Solicitud devolución 3,300 USD
Total efectivo tributario	-	-	10,700 USD (ITBI + ISR) = 3.8% del precio

Gastos de cierre adicionales del vendedor

Notaría y registro: 0.5-1% del precio.
Abogado del vendedor: 1,000-3,000 USD fijos o 0.5-1%.
Comisión de corretaje: 5% + ITBMS = ~5.35% efectivo.
Paz y salvos y certificaciones: 100-300 USD.
Cancelación de hipoteca si aplica: gastos bancarios 200-500 USD.

Total gastos de cierre del vendedor: ~6-8% del precio.

Total cargas + gastos típicos del extranjero no residente: 9-12% del precio + impuesto sobre ganancia.

Proceso de Venta Paso a Paso (Extranjero No Residente)

Fase 1 — Preparación (2-4 semanas)

Estimación de valor con PanamaEstimate + comparables de corredor.
Selección de corredor inmobiliario ACOBIR autorizado. Verificar licencia en panamaacobir.org.
Obtención de paz y salvos actualizados:
- Certificado de Registro Público (libertad de gravamen).
- Paz y salvo ANIP (ITBI).
- Paz y salvo condominio.
- Paz y salvo IDAAN, ENSA/Edemet.
Contratación de abogado inmobiliario panameño (local) — crítico si el vendedor no está en Panamá.
Poder notarial si no estará en Panamá — otorgá poder a abogado o representante. Documento apostillado en el país de origen.
Cédula de contribuyente (RUC) en ANIP — 1-2 días con pasaporte.

Fase 2 — Marketing y oferta (1-6 meses)

Fotografía profesional y tour virtual (300-800 USD).
Listado en portales (Encuentra24, InmoPanama) y MLS ACOBIR.
Gestión de visitas por el corredor mientras está en el exterior.
Recepción de ofertas formales por escrito.
Negociación de precio y condiciones vía corredor.
Aceptación de oferta final.

Fase 3 — Promesa de compraventa y due diligence (30-45 días)

Firma de promesa por poder notarial. Arras 5-10% del precio depositadas por comprador.
Due diligence del comprador — su abogado coordina entregas.
Resolución de hallazgos si hay deudas menores u observaciones.
Preparación de escritura por notario.

Fase 4 — Escritura pública y cierre (15-30 días)

Firma de escritura ante notario — su representante firma con su poder.
Pago del precio:
- Comprador paga 97% a cuenta del vendedor (propia o del abogado).
- Comprador retiene 3% y deposita en ANIP (Formulario 106).
Pago de ITBI por el vendedor (2% del precio).
Pago de cuenta final de HOA y servicios hasta la fecha.
Entrega de llaves al comprador.
Inscripción en Registro Público — 2-4 semanas.

Fase 5 — Repatriación de fondos (1-3 semanas)

Declaración PLD al banco panameño:
- Escritura de venta inscrita.
- Comprobante de retención ANIP.
- Paz y salvos ITBI.
- Identificación del vendedor y cuenta destino.
Transferencia internacional al país destino.
Reporte a autoridades del país destino (si aplica, ej. FBAR/FinCEN en EE.UU., CRS en UE).

Fase 6 — Ajustes post-cierre (6-12 meses)

Declaración jurada de ISR definitivo ante ANIP.
Solicitud de devolución si retención 3% supera ISR calculado (6-12 meses de trámite).
Cierre contable de la operación con contador en país de origen.

Tiempo total típico: 6-10 meses desde listar hasta fondos en cuenta destino.

Poder Notarial: Cómo Vender Sin Estar en Panamá

El poder notarial es el documento clave que permite la venta remota. Estructura recomendada:

Contenido esencial del poder

Identificación del otorgante (usted): nombre completo, pasaporte, dirección en el exterior.
Identificación del apoderado: abogado o representante de confianza en Panamá.
Facultades expresas:
- Firmar promesa de compraventa.
- Firmar escritura pública de venta.
- Recibir el precio en nombre del otorgante.
- Pagar impuestos y gastos de cierre.
- Cancelar hipoteca si aplica.
- Firmar paz y salvos y declaraciones fiscales.
- Transferir fondos a cuenta del otorgante.
Identificación del inmueble específico (finca registral, dirección).
Precio mínimo aceptable (opcional, para protegerse).
Plazo de vigencia (típico 12-24 meses, extendible).

Procedimiento de formalización

Redacción del poder por abogado panameño.
Firma por el otorgante ante notario público en el país de residencia.
Apostilla (si el país es parte de la Convención de La Haya) o legalización consular (si no lo es).
Envío a Panamá por correo internacional o digital con apostilla digital cuando aplique.
Protocolización ante notario público panameño.
Registro en la Sección de Poderes del Registro Público si la facultad lo requiere.

Costo total del poder: 300-800 USD (notaría en origen + apostilla + envío + protocolización en Panamá).

Estructuras Específicas para No Residentes

Venta desde sociedad anónima panameña

Muchos extranjeros tienen el inmueble bajo una sociedad anónima panameña. En ese caso:

El vendedor jurídicamente es la sociedad, no el individuo.
La sociedad paga ITBI y ISR.
Al trasladar fondos de la sociedad al accionista extranjero como dividendo, aplica impuesto de dividendos.
Alternativa: venta de acciones de la sociedad en vez de venta del inmueble. Puede tener ventajas fiscales pero requiere due diligence más compleja del comprador.

Ver sociedad anónima vs nombre personal Panamá 2026.

Venta con financiamiento directo del vendedor (seller financing)

Estrategia usada por vendedor extranjero cuando el comprador no califica para crédito bancario panameño:

Vendedor recibe 30-50% al cierre + saldo en cuotas durante 2-7 años.
Se constituye hipoteca a favor del vendedor sobre el inmueble.
Permite venta más rápida y puede sostener precio de lista.
Riesgo: gestión remota del cobro de cuotas.

Trade-in con desarrollador

Si está comprando inmueble nuevo en Panamá, algunos desarrolladores aceptan trade-in (permuta parcial) del inmueble usado. Evita costos de corretaje doble. Ver permuta inmobiliaria Panamá 2026.

Repatriación de Fondos: Marco Regulatorio

Panamá: libre movilidad

Panamá tiene:

Dolarización — moneda local es el USD, sin riesgo cambiario.
Sin control de cambios — convertibilidad total.
Sin restricciones estructurales a movimiento de capital.

Puede transferir 100% del neto al exterior sin autorizaciones especiales.

Reportes obligatorios

Aunque no hay restricción, hay reportes:

Declaración de Origen de Fondos al banco ejecutor (PLD).
Reporte a la Superintendencia de Bancos y UAF por operación mayor a 10,000 USD.
Declaración de destino si el receptor es una cuenta no propia.

Normas del país destino

EE.UU.: reporte FBAR (FinCEN 114) si el total en cuentas extranjeras supera 10,000 USD en algún momento del año. Formulario 8938 (FATCA). Impuesto federal sobre ganancia de capital con crédito fiscal por ISR pagado en Panamá (si tratado aplica).
Canadá: T1135 (Foreign Income Verification Statement). Impuesto sobre ganancia.
UE: normas del estado miembro. Common Reporting Standard (CRS) entre Panamá y UE activo.
Latinoamérica: variable por país. Colombia, Argentina, México tienen tratados de intercambio de información con Panamá.

Consulte contador en su país antes de estructurar. Algunos impuestos dobles se evitan con crédito fiscal, otros se suman.

Caso Práctico Completo

Perfil: Inversor argentino compró apartamento en San Francisco en 2018 por 230,000 USD. Hizo mejoras documentadas por 18,000 USD en 2020. Gastos de adquisición originales 5,000 USD. Vende en 2026 por 310,000 USD.

Cálculo tributario

Costo fiscal: 230,000 + 18,000 + 5,000 = 253,000 USD.
Precio de venta: 310,000 USD.
Ganancia de capital: 57,000 USD.
ISR 10%: 5,700 USD.
ITBI 2% sobre 310,000: 6,200 USD.
Retención 3% sobre 310,000: 9,300 USD.

Gastos de cierre del vendedor

Comisión de corretaje 5% + ITBMS 7%: 16,585 USD.
Abogado: 2,000 USD.
Paz y salvos y certificaciones: 200 USD.
Total gastos: 18,785 USD.

Producto neto al vendedor

Precio: 310,000 USD.
Menos ITBI: -6,200 USD.
Menos retención 3%: -9,300 USD.
Menos gastos cierre: -18,785 USD.
Neto recibido en cuenta: 275,715 USD.

Ajuste post-cierre ISR

ISR calculado: 5,700 USD.
Retención depositada: 9,300 USD.
Solicitud de devolución: 3,600 USD (trámite 6-12 meses).

Neto final después de ajuste

275,715 + 3,600 = 279,315 USD netos tras 12 meses.

Ganancia total neta para el vendedor

Neto final: 279,315 USD.
Menos costo fiscal original: 253,000 USD.
Ganancia neta final: 26,315 USD sobre 253,000 invertido = 10.4% total en 8 años, ~1.25% anualizado neto (sin considerar yield de alquiler durante el período de tenencia).

Este cálculo es sin considerar renta acumulada durante los 8 años de tenencia, que típicamente agrega 35-50% de retorno total adicional en zonas como San Francisco. El cálculo completo de ROI debe combinar yield + apreciación neta.

Errores Comunes del Extranjero No Residente al Vender

No documentar mejoras históricas. Sin documentación, no reducen costo fiscal y aumentan ISR. Guarde facturas desde el día de la compra.
Ignorar retención del 3%. Algunos vendedores no saben que van a recibir solo 97% al cierre y presupuestan mal el neto.
Contratar solo corredor sin abogado. El abogado protege sus intereses legales; el corredor optimiza comisión.
Poder notarial mal redactado. Si no tiene facultades expresas suficientes, el representante no puede firmar o cobrar.
No apostillar el poder. Sin apostilla, no es válido en Panamá.
Listado muy por encima del mercado. Extranjero no residente tiende a sobrevalorar. Use comparables reales.
No estimar impacto fiscal en país de origen. Puede haber impuestos adicionales en EE.UU., Canadá, UE.
Vender amoblado sin documentar. Amoblado aumenta precio escriturable pero también ITBI y retención.
No mantener paz y salvos vigentes. Paz y salvo vencido retrasa escrituración 15-30 días.
Saltar inspector técnico del comprador. Rechazar inspección aleja compradores serios.
Transferir fondos sin declaración PLD. El banco bloquea hasta recibir documentación.
Olvidar cancelar la sociedad panameña (si aplica) post-venta si no vas a usarla. Genera costos anuales (tasa única, resident agent).

Cuándo Vender vs Esperar

Decisión estratégica del extranjero no residente:

Indicadores para vender ahora

Zona madura con apreciación proyectada sub-5% anual.
Apreciación acumulada alta en su período de tenencia (40%+).
Edad del edificio llegando a 12-15 años con sobreoferta de proyectos nuevos.
Cambio de plan de vida (consolidación de portafolio en otro país).
Tasas hipotecarias bajas en Panamá atrayendo compradores.
Tipo de cambio favorable al repatriar a país de residencia.

Indicadores para esperar

Zona con driver de apreciación (Metro Línea 3, reconversión urbana).
Edad del edificio < 10 años en zona premium.
Yield de alquiler fuerte generando cash flow suficiente.
Planes de usar el inmueble (segunda residencia, jubilación en Panamá).
Mercado con sobreoferta actual que se normalizará en 1-2 años.

Modelá con la Calculadora de Rentabilidad.

Fuentes y Normativa

Ley 8 de 2010 — Régimen tributario aplicable a no residentes en Panamá.
Código Fiscal de Panamá — ITBI, ISR y régimen de retenciones.
Resoluciones de ANIP (autoridad nacional de ingresos públicos) — procedimientos operativos, formularios 106 y conexos.
Ley 47 de 1956 — Régimen de propiedad horizontal.
Ley 23 de 2015 y modificaciones — Prevención de Lavado de Dinero.
Convención de La Haya sobre Apostilla — validación internacional de poderes.
Panamá CRS (Common Reporting Standard) — intercambio de información fiscal con países miembros.
Superintendencia de Bancos de Panamá (SBP) — regulación de transferencias internacionales.

Este artículo es referencia general. La tributación al vender como extranjero no residente tiene matices por país de residencia, estructura de tenencia y régimen fiscal específico. Consulte contador inmobiliario panameño + contador en su país de origen antes de firmar.