Reporte FATCA y FBAR para Estadounidenses con Propiedad en Panamá 2026

Aviso legal: Este artículo es solo información general y no constituye asesoría tributaria. La ley fiscal estadounidense es compleja y su situación particular puede diferir. Consulte un profesional tributario licenciado en EE.UU. (CPA o Enrolled Agent) para asesoría específica.

La propiedad inmobiliaria a su propio nombre no se reporta directamente en el Form 8938, pero la cuenta bancaria panameña que recibe los alquileres SÍ puede activar obligaciones de FBAR y Form 8938. El ingreso por alquiler ES gravable en Estados Unidos, y puede reclamar crédito fiscal por los impuestos pagados en Panamá.

Lista Rápida de Cumplimiento para Ciudadanos USA con Propiedad en Panamá

• Form 1040: reportar ingreso mundial (siempre)
• FBAR (FinCEN 114): si el agregado de cuentas panameñas supera US$10,000 en cualquier momento del año
• Form 8938: si los activos financieros extranjeros superan los umbrales (ver tabla más abajo)
• Schedule E del 1040: reportar ingreso por alquiler
• Form 1116: reclamar crédito fiscal extranjero por impuestos pagados a Panamá

FBAR (FinCEN Form 114): Reporte de Cuentas Bancarias

Umbral: US$10,000 agregados en cualquier momento del año calendario. Se presenta por separado de la declaración de impuestos, directamente con FinCEN. Vence el 15 de abril, con extensión automática hasta el 15 de octubre. Las sanciones por incumplimiento son significativas según la guía general del IRS.

Form 8938: Specified Foreign Financial Assets

Umbrales (residente en EE.UU.):

• Soltero: US$50,000 al cierre o US$75,000 en cualquier momento
• Casado conjunto (MFJ): US$100,000 al cierre o US$150,000 en cualquier momento

Umbrales (residente fuera de EE.UU.):

• Soltero: US$200,000 al cierre o US$300,000 en cualquier momento
• MFJ: US$400,000 al cierre o US$600,000 en cualquier momento

Se presenta JUNTO con el Form 1040. La propiedad real a nombre propio NO se reporta aquí. Una sociedad panameña u otra entidad extranjera que mantenga la propiedad SÍ es reportable como interés en entidad extranjera. La cuenta bancaria panameña que recibe el alquiler cuenta para el umbral.

Ingreso por Alquiler de Propiedad en Panamá

Se reporta en el Schedule E del Form 1040 y se grava a tasas ordinarias. Gastos deducibles: HOA, impuesto de inmueble, reparaciones, depreciación y honorarios de administración. La depreciación se calcula con el método ADS de 30 años en línea recta para bienes raíces residenciales extranjeros, distinto a los 27.5 años aplicables a propiedad residencial en EE.UU.

Crédito Fiscal Extranjero (Form 1116)

Panamá grava el ingreso por alquiler como ingreso de fuente panameña (sistema territorial). EE.UU. permite reclamar crédito por los impuestos extranjeros pagados, hasta el monto del impuesto estadounidense sobre ese mismo ingreso. Esto reduce la doble tributación.

No existe tratado de impuesto sobre la renta entre Estados Unidos y Panamá. Únicamente hay un Tax Information Exchange Agreement (TIEA) firmado en 2010 y vigente desde 2011, que permite intercambio de información fiscal entre ambas autoridades.

Venta de su Propiedad en Panamá: Ganancias de Capital

Aplica el impuesto de ganancias de capital de EE.UU. (long-term si la propiedad se mantuvo más de 1 año). La exclusión de la Section 121 (US$250,000 soltero / US$500,000 MFJ) PUEDE aplicar si la propiedad fue residencia principal y vivió allí 2 de los últimos 5 años. Panamá puede gravar también la venta (10% de retención bajo ciertas condiciones). El crédito fiscal extranjero aplica.

Mantener la Propiedad a Través de una Sociedad Panameña: Pros y Contras

Las sociedades anónimas panameñas ofrecen beneficios para planificación sucesoria local. Sin embargo, activan reporte de entidad en el Form 8938 y pueden generar consideraciones de PFIC (Passive Foreign Investment Company) o CFC (Controlled Foreign Corporation). Hable con un especialista en estructuras internacionales antes de adoptar esta vía.

Errores Comunes de Estadounidenses con Propiedad en Panamá

• Olvidar el FBAR de la cuenta bancaria que recibe el alquiler
• No depreciar usando ADS de 30 años
• Aplicar 27.5 años de EE.UU. a un alquiler extranjero (incorrecto)
• No reclamar el crédito fiscal extranjero
• Vender sin considerar la Section 121

Lista Anual Recomendada

• Enero–febrero: recopilar estados de cuenta panameños, registros de ingreso por alquiler y comprobantes de impuestos pagados en Panamá
• Marzo–abril: reunirse con CPA estadounidense para preparar 1040 + Schedule E + Form 1116 + Form 8938 si aplica
• 15 de abril (extensión automática hasta octubre 15): presentar FBAR por separado con FinCEN
• Todo el año: mantener paz y salvo del impuesto de inmueble panameño

Aviso legal: Este artículo es solo información general y no constituye asesoría tributaria. La ley fiscal estadounidense es compleja y su situación particular puede diferir. Consulte un profesional tributario licenciado en EE.UU. (CPA o Enrolled Agent) para asesoría específica.

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Fuentes: IRS FBAR (irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/report-of-foreign-bank-and-financial-accounts-fbar), instrucciones del Form 8938 del IRS, IRS Publication 514 (Foreign Tax Credit), IRS Publication 527 (Residential Rental Property), US-Panama TIEA 2010, Decreto Ejecutivo 170/1993 (impuesto sobre la renta de Panamá).