¿Qué es el ITBI y cuánto se paga en Panamá en 2026?

El ITBI (Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles) es un impuesto del 2% que grava la transferencia onerosa de inmuebles en Panamá. Está regulado por el artículo 701-A del Código Fiscal de Panamá y por la Ley 106 de 1974 (con reformas). La base imponible es el mayor valor entre el precio pactado en la escritura pública y el valor catastral registrado en la Dirección de Catastro del MEF. Ejemplo: si vendés un apartamento en Costa del Este en USD 350,000 pero el valor catastral es USD 280,000, el ITBI se calcula sobre USD 350,000 → USD 7,000 de impuesto. Si al revés el catastral fuera USD 400,000, se pagaría sobre 400,000 → USD 8,000. El ITBI lo retiene el notario al momento del otorgamiento de la escritura y lo paga ante la Dirección General de Ingresos (DGI/ANIP) antes de la inscripción registral.

¿Quién paga el impuesto de transferencia en Panamá, comprador o vendedor?

Por ley panameña, el ITBI del 2% lo paga el VENDEDOR (art. 701-A del Código Fiscal establece que el sujeto pasivo es el transmitente). En la práctica comercial del mercado panameño, este punto suele negociarse: en ventas de desarrolladores a compradores finales es común que el desarrollador lo asuma como parte del precio de venta; en reventas entre particulares, a veces el comprador acepta asumirlo a cambio de un descuento o por urgencia del vendedor. Lo clave: independientemente del acuerdo privado entre las partes, ante la DGI el obligado legal es el vendedor — si hay disputa, la autoridad fiscal cobra al vendedor. Siempre hacer constar en la minuta quién paga, con redacción clara: 'El impuesto de transferencia previsto en el artículo 701-A del Código Fiscal será asumido por [VENDEDOR/COMPRADOR]'.

¿Cuál es la base imponible del ITBI: precio de venta o valor catastral?

La base imponible es el MAYOR valor entre: (1) el precio pactado en la escritura pública de compraventa; y (2) el valor catastral del inmueble registrado en la Dirección de Catastro del MEF. Esta regla está en el artículo 701-A del Código Fiscal y fue reforzada por el Decreto Ejecutivo 170 de 1993 (reglamento). Históricamente se declaraban precios menores para reducir ITBI; desde la reforma 2010-2012 la DGI cruza con catastro y sanciona subdeclaraciones. Consecuencia práctica: si el catastro está desactualizado hacia abajo, el contribuyente paga sobre precio real de venta; si el catastro está alto (inusual pero ocurre en zonas con reavalúo reciente), paga sobre catastral aunque venda por menos. Para verificar valor catastral: consulta en línea en mef.gob.pa → Catastro, o certificación física USD 10-20 en Dirección de Catastro.

¿Qué casos están exentos del ITBI en Panamá?

Las principales exenciones del ITBI están listadas en el artículo 701-A del Código Fiscal y leyes especiales. (1) Primera vivienda bajo Ley 3 de 1985 de Interés Social (hasta USD 40,000) — exención total; (2) Transferencias por herencia o legado (Ley 106 de 1974 — mortis causa); (3) Aportes de inmuebles a sociedades a cambio de acciones (bajo condiciones específicas del art. 701-A literal b); (4) Permutas entre inmuebles de igual valor (ITBI solo sobre diferencia si existe); (5) Donaciones entre cónyuges, padres e hijos en primera transferencia (aplica ITBI a tarifa reducida o exención según caso, verificar con MEF); (6) Transferencias a trust o fideicomiso bajo Ley 1 de 1984 cuando el fideicomiso es a favor del mismo titular (otros casos pagan ITBI). IMPORTANTE: exenciones requieren solicitud formal ante DGI con documentación — no son automáticas. Consultar siempre con abogado tributario para confirmar aplicabilidad.

¿Cómo se paga el ITBI y qué documentos requiere la DGI?

El proceso es: (1) El notario prepara la escritura de compraventa con valores declarados; (2) Se solicita certificación catastral vigente del inmueble en la Dirección de Catastro MEF; (3) El notario liquida el ITBI calculando el 2% sobre el mayor valor; (4) El vendedor (o la parte acordada) paga el ITBI ante la DGI vía plataforma e-Tax 2.0 (etax2.mef.gob.pa) o en ventanilla — comprobante se adjunta a la escritura; (5) La escritura con comprobante de pago ITBI + Paz y Salvo de inmueble se presenta al Registro Público para inscripción. Sin comprobante de ITBI pagado el Registro Público NO inscribe. Tiempo total típico: 5-15 días hábiles si todo está al día; puede demorar 30-60 días si hay irregularidades catastrales o deudas pendientes de impuesto de inmueble.

¿Qué diferencia hay entre ITBI 2% y ganancia de capital 3-10% en Panamá?

Son DOS impuestos distintos que aplican a la misma operación de venta: (1) ITBI del 2% — impuesto de transferencia, base mayor valor catastral/venta, se calcula sobre el precio; (2) Ganancia de capital (Ley 8 de 2010 modifica art. 701 Código Fiscal) — grava la UTILIDAD de la venta (precio venta menos costo adquisición menos mejoras documentadas). Tarifa: 10% sobre ganancia con retención anticipada del 3% sobre precio de venta. Si la ganancia real × 10% > retención 3%, se paga diferencia; si es menor, puede solicitarse devolución o tomarse como pago definitivo el 3%. Ejemplo: vendés apartamento en Punta Pacífica por USD 450,000 que compraste en USD 320,000. Ganancia bruta USD 130,000. ITBI: USD 9,000 (2% sobre 450K). Ganancia de capital: 3% retenido USD 13,500 (pago definitivo) O 10% sobre 130K = USD 13,000 si optás por declarar. Total impuestos de la venta: USD 22,000-22,500 (~5% del precio). El ITBI lo paga el vendedor; la retención 3% también la retiene el comprador/notario.

Impuesto de Transferencia 2% en Panamá 2026: ITBI Cómo Se Calcula y Quién Paga

Última actualización: 24 de abril de 2026

Cada venta de inmueble en Panamá paga un ITBI del 2% sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor catastral. Para un apartamento de USD 300,000 son USD 6,000 de impuesto que por ley paga el vendedor — aunque en la práctica se negocia. Esta guía desmonta el cálculo exacto, la base imponible que usa la DGI, los casos exentos bajo la ley panameña, y la diferencia entre ITBI y el otro impuesto que también aplica a la venta: la ganancia de capital del 3-10%.

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Marco Legal del ITBI

Norma principal

Artículo 701-A del Código Fiscal de Panamá (adicionado por Ley 106 de 1974, reformado por Ley 6 de 2005 y Ley 8 de 2010): establece el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles del 2%.

Reglamento

Decreto Ejecutivo 170 de 1993 — reglamenta detalles del cálculo, base imponible y cobro.

Sujeto pasivo

El VENDEDOR (transmitente) es el contribuyente legal del ITBI.

Hecho generador

Toda transferencia onerosa (venta, permuta, aporte societario, dación en pago) de inmueble situado en la República de Panamá.

Base Imponible: La Regla del Mayor Valor

Fórmula

Base ITBI = MAX(Precio escriturado, Valor catastral MEF)
ITBI = Base × 2%

Por qué se usa el mayor valor

Históricamente se declaraban precios bajos para reducir impuesto. Desde la reforma fiscal 2010-2012, la DGI cruza sistemáticamente con la Dirección de Catastro del MEF.

Ejemplos prácticos

Caso	Precio venta	Valor catastral	Base ITBI	ITBI 2%
A	USD 350,000	USD 280,000	USD 350,000	USD 7,000
B	USD 280,000	USD 320,000	USD 320,000	USD 6,400
C	USD 500,000	USD 350,000	USD 500,000	USD 10,000
D	USD 180,000	USD 180,000	USD 180,000	USD 3,600

Cómo verificar valor catastral

Online: portal mef.gob.pa → Catastro → consulta por finca o dirección.
Certificación física: Dirección de Catastro, USD 10-20.
App Catastro Panamá.

¿Quién Paga el ITBI en la Práctica?

Regla legal

El vendedor (art. 701-A Código Fiscal).

Práctica comercial

Ventas de desarrollador a comprador final: desarrollador suele asumirlo como parte del precio listado (chequeá si está incluido o se adiciona al precio).

Reventas entre particulares: se negocia. A veces el comprador lo asume a cambio de descuento equivalente.

Ventas forzadas o por deuda: el vendedor casi siempre lo paga (o se retiene del precio).

Cláusula recomendada en la minuta

"Las partes declaran que el impuesto de transferencia de bienes inmuebles previsto en el artículo 701-A del Código Fiscal será asumido en su totalidad por [VENDEDOR/COMPRADOR], quien releva a la otra parte de cualquier obligación relacionada con dicho tributo."

Quien termina pagando ante la DGI

Independiente del pacto privado: la DGI puede cobrar directamente al vendedor si no se paga. El acuerdo comprador-vendedor solo es oponible entre partes.

Exenciones al ITBI

1. Primera vivienda de interés social

Ley 3 de 1985 (Vivienda de Interés Social).
Inmuebles hasta USD 40,000.
Requiere calificación previa MIVIOT.

2. Transferencias por herencia

Ley 106 de 1974 y Ley 61 de 2002.
Mortis causa: exención total.
Ver herencia inmueble Panamá 2026.

3. Aportes societarios

Art. 701-A literal b.
Inmueble aportado a sociedad a cambio de acciones.
Requisitos: sociedad constituida bajo Ley 32 de 1927, aporte documentado, valor de aporte coincidente.

4. Permutas

ITBI solo sobre diferencia de valor si existe.
Si permuta es de igual valor: exención.

5. Donaciones familiares

Entre cónyuges, padres-hijos en primera transferencia.
Aplicación según Decreto Ejecutivo vigente — verificar con MEF.

6. Fideicomiso a favor del mismo titular

Ley 1 de 1984 de Fideicomiso.
Traspaso a fiduciario SIN cambio de beneficiario final: exención.
Ver fideicomiso inmobiliario Panamá 2026.

Procedimiento

NO son automáticas. Requieren solicitud formal ante la DGI con documentación probatoria.

Proceso de Pago Paso a Paso

Paso 1: Preparación escritura (días 1-5)

Notario prepara minuta de compraventa.
Declaración de precio pactado.
Datos del inmueble y partes.

Paso 2: Certificación catastral (días 5-8)

Solicitud a Dirección de Catastro MEF.
Certificación con valor catastral vigente.
Costo USD 10-20.

Paso 3: Cálculo ITBI (día 8)

Mayor valor entre precio y catastral × 2%.
Notario emite cálculo.

Paso 4: Pago ante DGI (días 8-12)

Plataforma e-Tax 2.0 (etax2.mef.gob.pa).
O ventanilla DGI con formulario.
Recibo oficial DGI — se adjunta a escritura.

Paso 5: Firma escritura pública (día 12-15)

Notario otorga escritura con comprobante ITBI.
Firma partes presencial o por apoderado con poder notariado.

Paso 6: Paz y Salvo inmueble

Certificación DGI de que el inmueble no tiene deudas de impuesto de inmueble.
Ver impuesto inmueble Panamá Ley 66.

Paso 7: Registro Público (días 15-45)

Inscripción de escritura.
Sin comprobante ITBI: NO se inscribe.
Derechos registrales adicionales USD 300-800.

ITBI vs Ganancia de Capital: Dos Impuestos en la Misma Venta

ITBI (2%)

Base: mayor valor entre precio y catastral.
Paga: vendedor.
Momento: al firmar escritura.
Es sobre el PRECIO, no sobre la ganancia.

Ganancia de capital (3% retención / 10% efectivo)

Ley 8 de 2010 modifica art. 701 Código Fiscal.
Base: utilidad (precio - costo - mejoras).
Tarifa: 10% sobre utilidad.
Retención anticipada: 3% sobre precio de venta.
Opciones: pagar el 3% como definitivo O declarar 10% sobre ganancia real.

Ejemplo consolidado

Juan vende apartamento en San Francisco que compró hace 6 años:

Precio de venta: USD 400,000.
Valor catastral: USD 310,000.
Costo de adquisición: USD 290,000.
Mejoras documentadas: USD 15,000.

ITBI:

Base: MAX(400K, 310K) = USD 400,000.
ITBI: USD 400,000 × 2% = USD 8,000.

Ganancia de capital:

Utilidad: USD 400,000 - USD 290,000 - USD 15,000 = USD 95,000.
Opción A (retención): USD 400,000 × 3% = USD 12,000.
Opción B (declaración): USD 95,000 × 10% = USD 9,500.
Juan elige B (más barata): USD 9,500.

Total impuestos venta: USD 8,000 + USD 9,500 = USD 17,500 (4.4% del precio).

Casos Especiales

Venta con financiamiento bancario

ITBI se paga igual al contado. El banco hipotecario requiere comprobante ITBI + Paz y Salvo para desembolsar.

Venta de unidad en preventa

Si se transfiere la promesa antes de escritura definitiva (cesión de derechos), puede calificar como acto gravado. Consultar caso específico.

Venta de propiedad a sociedad panameña

Regla general: ITBI 2% aplica. Excepción: aporte a cambio de acciones bajo art. 701-A literal b.

Venta a extranjero no residente

Misma tarifa 2%. Retención adicional de 3% ganancia de capital también aplica. Ver vender apartamento extranjero no residente.

Daciones en pago

Si se entrega inmueble en pago de deuda: ITBI aplica sobre valor del inmueble.

Errores Comunes y Sanciones

Subdeclaración de precio

Declarar precio menor al real para reducir ITBI: fraude fiscal. Sanción: multa 2-5x el impuesto evadido + intereses (Código Fiscal art. 756).

No pagar antes de escritura

Notario responsable solidariamente. Escritura no puede inscribirse.

Catastro desactualizado

Si catastro está muy por debajo del valor real, el contribuyente paga sobre precio escriturado (no es un "truco" legal).

No aplicar exención disponible

Exenciones son de aplicación estricta y deben solicitarse formalmente. Si no se solicita → no se otorga.

Planificación: Cómo Optimizar ITBI Legalmente

1. Estructura societaria

Inmueble en sociedad anónima panameña: venta de acciones (no inmueble) evita ITBI. Pero tiene implicaciones de ganancia de capital y substance doctrine.

Ver sociedad anónima vs nombre personal.

2. Documentar mejoras

Mejoras reducen ganancia de capital. Mantener facturas desde la compra.

3. Calcular 3% vs 10%

Si hay ganancia real baja o pérdida: elegir 10% (devolución parcial del 3% retenido).

4. Verificar exenciones aplicables

Primera vivienda interés social, aporte societario, permuta, donación familiar.

5. Momento de la venta

Si hay reavalúo catastral cercano al alza, considerar vender antes (base ITBI sube).

Fuentes y Normativa

Código Fiscal de Panamá — arts. 701, 701-A, 700, 756.
Ley 106 de 1974 — crea ITBI.
Ley 6 de 2005 — ajustes ITBI.
Ley 8 de 2010 — Reforma Tributaria, ganancia de capital.
Ley 3 de 1985 — Vivienda de Interés Social.
Ley 1 de 1984 — Fideicomiso.
Ley 32 de 1927 — Sociedades Anónimas.
Decreto Ejecutivo 170 de 1993 — reglamento ITBI.
Dirección General de Ingresos (DGI/ANIP) — dgi.mef.gob.pa y anip.gob.pa.
Dirección de Catastro MEF — mef.gob.pa/catastro.
Registro Público de Panamá.

Este artículo es informativo. Cálculos específicos y exenciones requieren asesoría de abogado tributario. Normativa verificada a abril 2026.