What is ITBI and how much is it in Panama in 2026?

ITBI (Real Estate Transfer Tax) is a 2% tax on the for-consideration transfer of real estate in Panama. It is governed by article 701-A of Panama's Tax Code and by Law 106 of 1974 (as amended). The taxable base is the greater of the price stated in the public deed and the cadastral value recorded with MEF's Cadastre Directorate. Example: if you sell a Costa del Este apartment for $350,000 but the cadastral value is $280,000, ITBI is calculated on $350,000 → $7,000 in tax. If, conversely, the cadastral value were $400,000, you'd pay on $400,000 → $8,000. The notary withholds ITBI at deed signing and pays it to the General Directorate of Revenue (DGI/ANIP) before registry recording.

Who pays Panama's transfer tax — buyer or seller?

Under Panamanian law, the 2% ITBI is paid by the SELLER (Tax Code art. 701-A establishes the transferor as the taxable party). In market practice this point is typically negotiated: in developer sales to end buyers, developers often absorb it as part of the listed price; in private resales, the buyer sometimes accepts it in exchange for a price discount or because of seller urgency. Key point: regardless of private agreement between the parties, before the DGI the legal obligor is the seller — if there is a dispute, the tax authority collects from the seller. Always document who pays in the deed minute, with clear language: 'The transfer tax under article 701-A of the Tax Code will be paid by [SELLER/BUYER]'.

What is ITBI's taxable base — sale price or cadastral value?

The taxable base is the GREATER of: (1) the price stated in the public deed of sale; and (2) the property's cadastral value recorded with MEF's Cadastre Directorate. This rule is in article 701-A of the Tax Code and was reinforced by Executive Decree 170 of 1993 (regulation). Historically lower prices were declared to cut ITBI; since the 2010-2012 reform the DGI cross-references with the cadastre and penalizes underreporting. Practical consequence: if the cadastre is outdated downward, the taxpayer pays on the real sale price; if the cadastre is high (unusual but it happens in zones with recent reassessment), they pay on the cadastral value even if selling for less. To check cadastral value: online at mef.gob.pa → Catastro, or a physical certification for $10-$20 at the Cadastre Directorate.

Which cases are exempt from ITBI in Panama?

The main ITBI exemptions are listed in article 701-A of the Tax Code and special laws. (1) Social-interest first home under Law 3 of 1985 (up to $40,000) — full exemption; (2) Transfers by inheritance or bequest (Law 106 of 1974 — mortis causa); (3) Property contributions to companies in exchange for shares (under specific conditions in art. 701-A subsection b); (4) Swaps between properties of equal value (ITBI only on the difference if any); (5) Gifts between spouses or parents and children on the first transfer (reduced ITBI or exemption depending on the case — verify with MEF); (6) Transfers to a trust under Law 1 of 1984 when the trust benefits the same titleholder (other cases pay ITBI). IMPORTANT: exemptions require a formal request to DGI with documentation — they are not automatic. Always consult a tax attorney to confirm applicability.

How is ITBI paid and what documents does the DGI require?

The process is: (1) the notary prepares the sale deed with declared values; (2) request the property's current cadastral certification from MEF's Cadastre Directorate; (3) the notary calculates ITBI at 2% on the greater value; (4) the seller (or the agreed party) pays ITBI to the DGI via the e-Tax 2.0 platform (etax2.mef.gob.pa) or at the window — the receipt is attached to the deed; (5) the deed with the ITBI payment receipt + property tax clearance is filed at the Public Registry for recording. Without proof of ITBI payment, the Public Registry will NOT record. Typical total time: 5-15 business days if everything is current; can stretch to 30-60 days with cadastral issues or outstanding property tax debt.

What's the difference between 2% ITBI and 3-10% capital gain in Panama?

These are TWO separate taxes that apply to the same sale: (1) ITBI 2% — transfer tax, base is the greater of cadastral or sale price, calculated on the price; (2) Capital gain (Law 8 of 2010 modifies Tax Code art. 701) — taxes the GAIN on the sale (sale price minus acquisition cost minus documented improvements). Rate: 10% on the gain with a 3% advance withholding on the sale price. If the real gain × 10% > the 3% withholding, you pay the difference; if it's less, you can request a refund or treat the 3% as a final payment. Example: you sell a Punta Pacifica apartment for $450,000 that you bought for $320,000. Gross gain $130,000. ITBI: $9,000 (2% of $450K). Capital gain: $13,500 withheld (3% as final) OR $13,000 (10% on $130K) if you elect to file. Total sale taxes: $22,000-$22,500 (~5% of price). The seller pays ITBI; the buyer/notary also withholds the 3%.

Impuesto de Transferencia 2% en Panamá 2026: ITBI Cómo Se Calcula y Quién Paga

Última actualización: 24 de abril de 2026

Cada venta de inmueble en Panamá paga un ITBI del 2% sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor catastral. Para un apartamento de USD 300,000 son USD 6,000 de impuesto que por ley paga el vendedor — aunque en la práctica se negocia. Esta guía desmonta el cálculo exacto, la base imponible que usa la DGI, los casos exentos bajo la ley panameña, y la diferencia entre ITBI y el otro impuesto que también aplica a la venta: la ganancia de capital del 3-10%.

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Marco Legal del ITBI

Norma principal

Artículo 701-A del Código Fiscal de Panamá (adicionado por Ley 106 de 1974, reformado por Ley 6 de 2005 y Ley 8 de 2010): establece el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles del 2%.

Reglamento

Decreto Ejecutivo 170 de 1993 — reglamenta detalles del cálculo, base imponible y cobro.

Sujeto pasivo

El VENDEDOR (transmitente) es el contribuyente legal del ITBI.

Hecho generador

Toda transferencia onerosa (venta, permuta, aporte societario, dación en pago) de inmueble situado en la República de Panamá.

Base Imponible: La Regla del Mayor Valor

Fórmula

Base ITBI = MAX(Precio escriturado, Valor catastral MEF)
ITBI = Base × 2%

Por qué se usa el mayor valor

Históricamente se declaraban precios bajos para reducir impuesto. Desde la reforma fiscal 2010-2012, la DGI cruza sistemáticamente con la Dirección de Catastro del MEF.

Ejemplos prácticos

Caso	Precio venta	Valor catastral	Base ITBI	ITBI 2%
A	USD 350,000	USD 280,000	USD 350,000	USD 7,000
B	USD 280,000	USD 320,000	USD 320,000	USD 6,400
C	USD 500,000	USD 350,000	USD 500,000	USD 10,000
D	USD 180,000	USD 180,000	USD 180,000	USD 3,600

Cómo verificar valor catastral

Online: portal mef.gob.pa → Catastro → consulta por finca o dirección.
Certificación física: Dirección de Catastro, USD 10-20.
App Catastro Panamá.

¿Quién Paga el ITBI en la Práctica?

Regla legal

El vendedor (art. 701-A Código Fiscal).

Práctica comercial

Ventas de desarrollador a comprador final: desarrollador suele asumirlo como parte del precio listado (chequeá si está incluido o se adiciona al precio).

Reventas entre particulares: se negocia. A veces el comprador lo asume a cambio de descuento equivalente.

Ventas forzadas o por deuda: el vendedor casi siempre lo paga (o se retiene del precio).

Cláusula recomendada en la minuta

"Las partes declaran que el impuesto de transferencia de bienes inmuebles previsto en el artículo 701-A del Código Fiscal será asumido en su totalidad por [VENDEDOR/COMPRADOR], quien releva a la otra parte de cualquier obligación relacionada con dicho tributo."

Quien termina pagando ante la DGI

Independiente del pacto privado: la DGI puede cobrar directamente al vendedor si no se paga. El acuerdo comprador-vendedor solo es oponible entre partes.

Exenciones al ITBI

1. Primera vivienda de interés social

Ley 3 de 1985 (Vivienda de Interés Social).
Inmuebles hasta USD 40,000.
Requiere calificación previa MIVIOT.

2. Transferencias por herencia

Ley 106 de 1974 y Ley 61 de 2002.
Mortis causa: exención total.
Ver herencia inmueble Panamá 2026.

3. Aportes societarios

Art. 701-A literal b.
Inmueble aportado a sociedad a cambio de acciones.
Requisitos: sociedad constituida bajo Ley 32 de 1927, aporte documentado, valor de aporte coincidente.

4. Permutas

ITBI solo sobre diferencia de valor si existe.
Si permuta es de igual valor: exención.

5. Donaciones familiares

Entre cónyuges, padres-hijos en primera transferencia.
Aplicación según Decreto Ejecutivo vigente — verificar con MEF.

6. Fideicomiso a favor del mismo titular

Ley 1 de 1984 de Fideicomiso.
Traspaso a fiduciario SIN cambio de beneficiario final: exención.
Ver fideicomiso inmobiliario Panamá 2026.

Procedimiento

NO son automáticas. Requieren solicitud formal ante la DGI con documentación probatoria.

Proceso de Pago Paso a Paso

Paso 1: Preparación escritura (días 1-5)

Notario prepara minuta de compraventa.
Declaración de precio pactado.
Datos del inmueble y partes.

Paso 2: Certificación catastral (días 5-8)

Solicitud a Dirección de Catastro MEF.
Certificación con valor catastral vigente.
Costo USD 10-20.

Paso 3: Cálculo ITBI (día 8)

Mayor valor entre precio y catastral × 2%.
Notario emite cálculo.

Paso 4: Pago ante DGI (días 8-12)

Plataforma e-Tax 2.0 (etax2.mef.gob.pa).
O ventanilla DGI con formulario.
Recibo oficial DGI — se adjunta a escritura.

Paso 5: Firma escritura pública (día 12-15)

Notario otorga escritura con comprobante ITBI.
Firma partes presencial o por apoderado con poder notariado.

Paso 6: Paz y Salvo inmueble

Certificación DGI de que el inmueble no tiene deudas de impuesto de inmueble.
Ver impuesto inmueble Panamá Ley 66.

Paso 7: Registro Público (días 15-45)

Inscripción de escritura.
Sin comprobante ITBI: NO se inscribe.
Derechos registrales adicionales USD 300-800.

ITBI vs Ganancia de Capital: Dos Impuestos en la Misma Venta

ITBI (2%)

Base: mayor valor entre precio y catastral.
Paga: vendedor.
Momento: al firmar escritura.
Es sobre el PRECIO, no sobre la ganancia.

Ganancia de capital (3% retención / 10% efectivo)

Ley 8 de 2010 modifica art. 701 Código Fiscal.
Base: utilidad (precio - costo - mejoras).
Tarifa: 10% sobre utilidad.
Retención anticipada: 3% sobre precio de venta.
Opciones: pagar el 3% como definitivo O declarar 10% sobre ganancia real.

Ejemplo consolidado

Juan vende apartamento en San Francisco que compró hace 6 años:

Precio de venta: USD 400,000.
Valor catastral: USD 310,000.
Costo de adquisición: USD 290,000.
Mejoras documentadas: USD 15,000.

ITBI:

Base: MAX(400K, 310K) = USD 400,000.
ITBI: USD 400,000 × 2% = USD 8,000.

Ganancia de capital:

Utilidad: USD 400,000 - USD 290,000 - USD 15,000 = USD 95,000.
Opción A (retención): USD 400,000 × 3% = USD 12,000.
Opción B (declaración): USD 95,000 × 10% = USD 9,500.
Juan elige B (más barata): USD 9,500.

Total impuestos venta: USD 8,000 + USD 9,500 = USD 17,500 (4.4% del precio).

Casos Especiales

Venta con financiamiento bancario

ITBI se paga igual al contado. El banco hipotecario requiere comprobante ITBI + Paz y Salvo para desembolsar.

Venta de unidad en preventa

Si se transfiere la promesa antes de escritura definitiva (cesión de derechos), puede calificar como acto gravado. Consultar caso específico.

Venta de propiedad a sociedad panameña

Regla general: ITBI 2% aplica. Excepción: aporte a cambio de acciones bajo art. 701-A literal b.

Venta a extranjero no residente

Misma tarifa 2%. Retención adicional de 3% ganancia de capital también aplica. Ver vender apartamento extranjero no residente.

Daciones en pago

Si se entrega inmueble en pago de deuda: ITBI aplica sobre valor del inmueble.

Errores Comunes y Sanciones

Subdeclaración de precio

Declarar precio menor al real para reducir ITBI: fraude fiscal. Sanción: multa 2-5x el impuesto evadido + intereses (Código Fiscal art. 756).

No pagar antes de escritura

Notario responsable solidariamente. Escritura no puede inscribirse.

Catastro desactualizado

Si catastro está muy por debajo del valor real, el contribuyente paga sobre precio escriturado (no es un "truco" legal).

No aplicar exención disponible

Exenciones son de aplicación estricta y deben solicitarse formalmente. Si no se solicita → no se otorga.

Planificación: Cómo Optimizar ITBI Legalmente

1. Estructura societaria

Inmueble en sociedad anónima panameña: venta de acciones (no inmueble) evita ITBI. Pero tiene implicaciones de ganancia de capital y substance doctrine.

Ver sociedad anónima vs nombre personal.

2. Documentar mejoras

Mejoras reducen ganancia de capital. Mantener facturas desde la compra.

3. Calcular 3% vs 10%

Si hay ganancia real baja o pérdida: elegir 10% (devolución parcial del 3% retenido).

4. Verificar exenciones aplicables

Primera vivienda interés social, aporte societario, permuta, donación familiar.

5. Momento de la venta

Si hay reavalúo catastral cercano al alza, considerar vender antes (base ITBI sube).

Fuentes y Normativa

Código Fiscal de Panamá — arts. 701, 701-A, 700, 756.
Ley 106 de 1974 — crea ITBI.
Ley 6 de 2005 — ajustes ITBI.
Ley 8 de 2010 — Reforma Tributaria, ganancia de capital.
Ley 3 de 1985 — Vivienda de Interés Social.
Ley 1 de 1984 — Fideicomiso.
Ley 32 de 1927 — Sociedades Anónimas.
Decreto Ejecutivo 170 de 1993 — reglamento ITBI.
Dirección General de Ingresos (DGI/ANIP) — dgi.mef.gob.pa y anip.gob.pa.
Dirección de Catastro MEF — mef.gob.pa/catastro.
Registro Público de Panamá.

Este artículo es informativo. Cálculos específicos y exenciones requieren asesoría de abogado tributario. Normativa verificada a abril 2026.